상권분석 어떻게..경쟁점포 조사 중요해..

▲ 상권분석의 중요성을 강조하고 있는 김영갑 교수 /사진=강동완 기자

상권분석의 프로세스는 어떻게 해야 할까.
체계적인 설계를 위한 방법이 상권분석에서 중요하다.

상권조사는 1단계 상권조사분석(최적 상권 선택)과 2단계 입지조사분석(최적 입지 선택), 3단계 사업타당성분석, 상권전략(목표수익율) 분석이라는 과정을 거쳐야 한다.

김영갑 교수는 한양사이버대 상권분석 및 사업타당성분석과정 수업을 통해 이같이 소개하고, “입지조사분석은 점포에 대한 내부와 외부환경을 분석해야 한다”고 강조했다.

후보상권의 선정과 관련해 김 교수는 “상권의 후보상권은 조사기간과 비용을 고려해 3~4곳 선정하고, 투자수익률을 높이기 위해서 10곳이상 선정하는 방법 등 자신의 상황과 조건이 중요하다.”라며 “자신이 살고 있는 주거지역과 가까운곳이 유리할수 있다.”고 소개했다.

상가권과 상세권은 고객이 어디서 와서 어디로 가는지, 사는곳이나 근무지가 어디인지를 파악하는 게 중요하다.

놓쳐서는 안되는 특성조사 분석도 중요하다.
김 교수는 “실제 관광특구 또는 유흥지구, 그린벨트, 개발제한구역 등의 행정구역상 영업영향력을 보장하는 행정구역상 현황조사가 필요하며, 거주인구 특성비율로 인구수 남녀의 비율, 세대수 연령대 구성비율이 필요하다.”라며 “이외에도 운영을 위한 직원채용의 편의성도 놓치면 안된다.”고 말했다.

이외에도 경쟁점포 조사도 중요하다. 점포 위치, 영업시간, 후보 점포와의 거리, 면적, 메뉴, 종업원 수, 테이블수, 영업활성화 정도, 서비스의 수준, 시간대별 고객수 등을 파악해야 한다.

김 교수는 “다양한 경쟁점포를 조사를 통해 자기 점포 개점후 실적상황예측이 가능하다.”라며 “이는 경쟁점포는 내 점포를 바라보는 거울과 같다.”고 소개했다.

상권변화예측부분도 중요하다. 주변건물의 신축과 철거계획, 개발계획 지하철역, 재개발과 재건축, 백화점과 할인점 건설, 도시계획 변경사항, 횡단보도 설치, 아파트 단지, 랜드마크 대형상가, 등등 소비자 욕구변화와 물리적 변화 파악이 중요하다.

이런 내용들을 근거로 상권분석도를 작성해야 한다.

상권에 비해 입지분석도 중요하다. 합리적인 창업전략을 수립키 위한 입지분석은 저투자 고이익을 기본조건으로 전제하고 있다.

김 교수는 “입지선정의 점포에 대한 투자금 항목으로 권리금, 보증금, 임차료, 기본관리비등을 기준으로 임대차 조건조사표를 직접 작성해서 후보입지 선정이 필요하다.”라며 “점포 현황과 점포앞의 유동인구를 파악하는 것도 중요하다.”고 덧붙였다.

마지막으로 입지조사 분석중에 점포주변 시설과 조건은 물론 점포에 대해 소비자 입장에서 가시성, 호환성, 접근성, 인지성 등이 필요하다고 조언했다.