/자료사진=머니투데이
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반쪽짜리 부동산 대책이 또 나왔다. 하루가 멀다 하고 치솟는 전월세난을 잡기위해 정부가 추가 대책을 내놓은 것이다. 주요 요지는 가격이 급등하는 지역에 전월세 물량을 늘리고 재건축에 따른 이주 시기도 조정한다는 것. 하지만 이번 정책 역시 월세가구 지원에 대해서만 한정적으로 초점이 맞춰져 있을 뿐 부동산 시장의 가장 큰 문제가 되고 있는 전세 대책은 실효성을 찾아보기 힘들다.

◆ 10·30 전월세 대책 주요 골자는?

우선 정부가 발표한 10·30 전월세 대책 중 가장 큰 골자는 전월세 가격 급등이 우려되는 지역에 올해 공급키로 했던 매입·전세 임대 주택 4만 가구를 11월까지 조기 공급하고 12월에 3000가구를 추가 공급키로 한다는 것이다. 이 일환으로 내년에 공급하기로 했던 물량 4만 가구도 5만 가구로 늘릴 계획이다.

또 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다. 서울은 내년에 재건축에 따른 멸실주택이 5만3000가구인 반면, 신규 입주물량은 4만1000가구에 그쳐 1만2000가구 내외의 물량이 부족할 전망이다. 이에 국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상도 확대한다.

시장변화에 따른 다양한 임대주택이 공급된다. 민간자본의 임대주택 공급 확대를 위한 도시규제가 개선된다. 현재 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란해 수익성을 확보하기 어려운 상황이다.

이에 임대주택법을 개정해 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다. 2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만 가구에서 6만 가구로 1만 가구를 확대한다.

미분양 임대주택에 대한 세제지원과 10년 공공임대에 대한 건설자금의 지원도 강화한다. 준공후 미분양 주택(9월기준 1만8000 가구. 기준시가 6억 이하, 전용 135㎡ 이하)을 내년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)해 5년 이상 임대하는 경우, 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.

민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 내년에 한시적으로 가구당 지원한도를 규모에 관계없이 1500만원씩 인상하고, 60∼85㎡ 주택의 경우 금리를 3.7%에서 3.3%로 인하한다.

아울러 임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용 지원을 위한 금융상품 개발도 검토한다.

◆ 이번 대책은 전월세 대책이 아닌 ‘월세 대책’

정부가 월세가구 지원에 초점을 맞춘 것은 저금리로 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되기 때문이다. 그러나 전셋값을 잡기 위한 대책은 기존과 크게 변한 게 없다. 임대주택 공급 확대 등은 지난해부터 이어져온 정책을 다시 한번 상기시키는 수준이다.

당장의 전월세난을 해소할 단기 대책이 없는 것도 문제로 지적된다. 정부는 공공임대리츠 물량을 기존 5만가구에서 6만가구로 1만가구 늘려 잡았지만 2018년에야 입주가 가능하다.

10년 장기임대에 대해 용적률을 무조건 법적 상한선(200%)까지 보장해주는 방안도 당장은 지주나 건물주에게만 득이 되는 대책일 뿐이다. 건축 기간이 짧은 다세대나 연립 공급을 늘리려는 정책도 당장 수요자의 임대주택 공급 확대 체감이 빨라진다는 순기능은 있으나, 대량 공급이 어렵고 유지보수 문제나 임차인 비선호, 열악한 기반시설 등의 문제를 낳을 수 있다.

일각에선 전세 대책의 근간을 바꿔야 한다는 지적이다. 매번 대책을 내놓아봤자 강남3구 등 ‘부자동네’ 전셋값은 떨어질 줄 모르고 있기 때문이다. 서민 주거안정 대책을 내놓지만 이 지역에 서 다른 지역 아파트가격을 능가하는 전세를 사는 가구를 서민으로 봐야하는지에 대해서도 자조 섞인 목소리가 나온다.

한 부동산업계 관계자는 “사실 이번 전월세 대책은 9·1부동산 대책 때처럼 큰 기대를 하기는 힘들다”며 “결국 정부가 전세난을 잡을 마땅한 방법이 없기 때문에 전세 수요자들을 월세로 전환하는 방법을 고른 것 같다”고 꼬집었다.