[머니포커스] 'IPO 예정기업' 미리보기

국내 부동산개발시장이 금융과 결합하려는 움직임을 보이면서 투자자들의 관심이 신탁과 리츠 관련 업종으로 집중된다. 부동산업종을 체계적으로 육성하려는 정부의 의지가 신탁업과 리츠업에 반영되면서 투자자들은 올해 상장을 앞둔 관련 기업들의 IPO(기업공개)를 주시한다.

(왼쪽부터)마제스틱호텔, 한국자산신탁 전경. /사진제공=각사

◆한국자산신탁 상장 추진 배경

투자자들이 신탁업과 리츠에 주목하면서 한국자산신탁과 모두투어리츠가 매력적인 종목으로 떠올랐다. 한국자산신탁은 IPO로 신탁업의 인지도 제고와 영업력 확대가, 모두투어리츠는 상장 리츠로 원활한 호텔자산 확대가 가능할 전망이다.

먼저 한국자산신탁은 다음달 12일 상장할 예정이다. 신탁업종 내 유일한 상장사인 한국토지신탁에 이어 두번째로 증시 입성을 노린다. 한국자산신탁은 지난해 신탁수주액 1726억원으로 업계 1위를 기록했다. 차입형 신탁수주도 1268억원에 달했다. 올해 1분기 신탁수주액 역시 509억원으로 업계 1위다. 차입형신탁 수주액은 295억원이다. 총 수주뿐 아니라 차입형신탁 수주도 1위를 기록한 것으로 추정된다.

한국자산신탁이 상장을 추진하는 배경은 빠르게 성장하는 부동산신탁시장에 발맞춰 시장지배력을 확대하기 위해서다. 국내 부동산시장이 지난해부터 회복세를 보이고 저금리 기조가 이어지면서 투자자들은 대체투자로 부동산을 꼽는 분위기다.

실제로 지난해 부동산신탁 신규 수주액은 3년 전보다 두배 이상 증가한 8600억원을 기록했다. 올해 역시 5개월 만에 4000억원을 돌파하면서 지난해 수주액을 넘어설 것으로 예상된다. 이번 상장으로 자본을 확충해 시정비사업이나 뉴스테이사업 등을 적극 발굴하며 한층 더 성장하겠다는 전략이다.

◆개발과 금융 수직계열화 시너지

한국자산신탁의 상장이 투자자들에게 주목받는 이유는 국내 유일한 부동산 전문 디벨로퍼(부동산개발사)인 MDM그룹 계열사들과의 시너지 효과 때문이다. 한국자산신탁은 자회사인 한국자산캐피탈과 한국자산에셋운용, 모회사인 MDM과 시너지를 내며 국내 최초로 부동산 개발과 금융의 수직계열화를 완성했다. 한국자산신탁을 주시하는 투자자라면 이 같은 차별화 포인트에 관심을 가져볼 만하다.

예컨대 복합개발사업에 투자할 경우 한국자산신탁이 사업주체가 되고 한국자산캐피탈과 한국자산에셋운용은 다양한 구조의 브릿지론이나 대출형펀드 등의 구조화 금융으로 자금을 조달할 수 있다. 풍부한 개발 경험을 지닌 MDM은 분양 컨설팅으로 사업성을 높일 수 있다. 지금도 한국자산신탁은 다양한 사업에서 MDM의 자문을 구하고 정보를 공유한다. 앞으로 개발될 부동산은 펀드나 리츠구조로 유동화할 수 있다.

한국자산신탁 개별기업을 매수한다기보다 자본총계 1조3000억원에 달하는 MDM그룹의 매수기회가 될 수 있다는 점에서 매력적이다. 한국자산신탁 관계자는 “앞으로는 부동산그룹이 시장을 끌고나가는 시대가 올 것”이라며 “계열 운용사의 펀드와 캐피털사의 대출 등으로 그룹 내 시너지효과가 더욱 커질 것”이라고 설명했다.

◆모두투어를 모회사로 둔 앵커리츠

올해 상장을 앞둔 모두투어리츠도 투심을 자극한다. 국내 최초의 호텔전문 자기관리 리츠인 모두투어리츠는 지난 2월 정부가 발표한 ‘리츠산업 경쟁력 제고방안’의 첫번째 수혜기업이 될 전망이다.

당시 정부는 주요전략으로 든든한 모회사를 둔 앵커리츠 발굴과 지원을 내세웠다. 앵커리츠란 개발업자나 호텔·유통 대기업, 금융기관이나 연기금 등이 리츠의 최대주주가 돼 자금 조달과 자산운용 등을 전반적으로 지원하는 리츠를 말한다.

리츠의 주요 성장방식은 유상증자다. 투자물건이 생겼을 때 상세한 공시로 투자를 유도한다. 투자자는 양질의 자산이 포트폴리오에 추가되면서 위험 분산효과와 평균 수익률의 제고 효과를 누릴 수 있다.

모두투어리츠는 지난달 30일 상장예비심사를 통과해 연내 상장계획을 밝혔다. 모두투어리츠는 상장 5년 이후 20개 호텔, 총 3000객실(자산규모 5000억원)을 확보할 계획이다. 그 일환으로 최근 모두투어 이사회는 베트남호텔에 141억원을 투자하겠다고 발표했다. 앞으로 모두투어리츠는 좋은 호텔자산 확보와 지속적인 증자로 성장이 기대된다.

◆적은 자본으로 호텔업 확대 집중

모두투어의 호텔사업은 경쟁 과열 속에서도 기존 비즈니스인 ‘여행 알선업’과 시너지를 낼 수 있다는 점이 눈길을 끈다. 구체적인 방식을 살펴보면 호텔을 소유법인과 운영법인으로 나누고 소유법인을 리츠로 전환 상장해 투자금을 유치한다.

예컨대 메리어트는 1993년 호텔 소유법인(호스트메리어트)과 운영법인(메리어트인터내셔널)으로 분리한 뒤 소유법인을 상장해 호텔 확보에 속도를 냈다. 모두투어도 호텔 체인 스타즈(Staz)의 소유(모두투어리츠)와 운영(모두스테이)을 분리 경영한다.

모두스테이는 위탁운영을 전담하고 모두투어리츠는 호텔 확대에 집중할 계획이다. 모두스테이는 객실운영 수입의 43%. 부대수입의 10%를 모두투어리츠에 지급한다. 최소 임대료 규정에 의해 1호점은 15억원, 2호점은 13억원을 공급한다. 최소보장 임대료는 5년의 계약 만료 후 매년 3%씩 인상된다.

상장 리츠의 장점을 활용하면 적은 자본으로 호텔업을 효율적으로 운영할 수 있다. 현재 모두투어리츠는 한국방문객을 겨냥했으나 장기적으로는 해외여행을 떠나는 국내관광객도 조준할 계획이다.

이경자 한국투자증권 애널리스트는 “인구 대비 출국자 수가 많은 한국시장은 상장 리츠에 꽤 매력적”이라며 “또 일본·홍콩·괌 등을 우선적으로 고려하며 자체 호텔체인인 스타즈 외에도 글로벌브랜드와 협력할 계획이라 투자 가치가 있다고 판단한다”고 분석했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제440호에 실린 기사입니다.