최근 부동산시장은 2010년 이전과 이후로 구분된다. 가장 큰 변수는 글로벌 금융위기고 2010년 이후 부동산시장은 '저성장'의 영향을 받고 있다.


부동산114의 자료에 따르면 2006년 집값 상승률은 26%였고 올해의 경우 지난달 기준 5%대에 그친다. 심형석 영산대학교 부동산·금융학과 부교수는 8일 부동산114 칼럼을 통해 "부동산에 어느 시기 투자하기보다 어떤 상품을 발굴할 것인가가 중요한 이슈"라고 말했다.

그는 "현재 부동산시장은 재건축 테마의 유동성 장세"라며 "실물경제가 좋지 않음에도 특정지역의 부동산시장이 호황을 누리는 이유는 금리가 낮고 시중에 돈이 많이 풀려 있기 때문"이라고 분석했다. 또한 "유동성 장세에는 유통량이 풍부하고 가격이 낮은 주식에 돈이 몰리듯 아파트도 소형과 저평가된, 즉 미래가치는 있으나 가격이 낮은 아파트의 투자가치가 높다"고 강조했다.


/사진=머니S DB
/사진=머니S DB

최근에는 임대차시장에서 월세 전환이 빠르게 늘며 세입자 전세금을 인수받아 적은 자금으로 집을 사는 '갭 투자'가 성행하고 있다. 심 부교수는 "갭 투자는 근시안적인 투자방법이며 시세차익보다는 월세에 초점을 맞춘 부동산상품을 선택해야 한다"고 조언했다. 그는 "월세가 잘 나오는 부동산은 시세차익도 좋다"며 "서울에서 월세거래 비중이 높은 지역은 종로구와 중구인데 도심의 소형아파트는 모두가 선망하는 대상"이라고 말했다.

심 부교수는 내년 부동산시장이 지금과 같은 호황을 계속 이어갈 것으로 내다봤다. 현재 부동산시장을 이끄는 요인인 저금리와 재건축 이슈가 사라지지 않을 예정이기 때문이다. 그는 "미국이 금리인상을 단행하더라도 한국은행은 시차를 두고 적용할 것"이라며 "금리인상 후에도 유동성이 같은 방향으로 움직일 것이라는 보장이 없다"고 전망했다. 즉 금리가 인상돼도 시중 자금이 급격하게 흡수되지는 않을 것이란 뜻이다.

또한 재건축의 경우 지난해 인구주택 총조사에 따르면 20년 이상 30년 미만 된 아파트가 전체의 28.2% 비중을 차지하는 가운데 오래된 아파트들이 재건축 대열에 동참할 전망이다. 재건축 가능연한이 30년으로 단축되면서 수도권 1기 신도시에서 재건축을 추진하는 단지들이 생겨나고 있다. 지난 11·3 부동산대책 이후 규제강화로 인한 풍선효과는 기존아파트로 옮겨질 가능성이 높다. 심 부교수는 "대출규제가 강화되며 저평가된 기존아파트에 관심을 돌려야 한다"고 조언했다.