내 땅 위에 20년 전 지어진 건물, 점유취득시효에 해당할까?

“A는 B와 이웃하여 오랜 기간 살고 있었다. 어느 날 A가 건물을 리모델링하기 위해 토지측량을 해 보니 자신의 땅 일부에 B의 건물이 세워져 있음을 알게 됐다. A는 B에게 자신의 토지를 반환할 것을 요구했다. 하지만 B는 20년 전 자신의 건물이 세워져 점유취득시효를 완성했다며 토지 반환을 거부했다. A의 땅 위에 20년 전 지어진 B의 건물, 점유취득시효 완성에 해당할까?”

◆ 점유로 인한 시효취득, 시효완성 이후 토지소유권자 변동이 없어야

점유취득시효란 민법 제245조 제1항 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.’의 규정에 근거한다. 이 규정에 의하면 자신의 땅으로 알고 20년간 토지를 점유한 자는 소유권을 취득할 권리를 갖게 된다. 다만, 20년 점유취득시효 기간이 완성된 당시의 소유권자를 상대로 소유권이전등기 청구를 할 수 있다.

점유취득시효 소송을 많이 다뤘다는 신문재 변호사는 “점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구소송에서 20년 시효 완성 이후 토지소유권자 변동이 있으면 새로운 토지소유자를 상대로 소유권이전등기 청구할 수 없습니다. 따라서 점유취득시효 사건에서는 점유의 기간, 토지소유권 변동 시점을 면밀히 살펴 20년의 취득시효의 기산점을 주장해야 합니다.”고 설명했다. 

◆ 점유취득시효 소송의 핵심 쟁점- 자주점유(自主占有), 타주점유(他主占有)

점유취득시효 소송의 핵심 쟁점은 점유(占有) 관련 부분이다. 점유취득시효 소송에서 점유(占有)는 자주점유와 타주점유로 구분된다. 자주점유란 소유의 의사 있는 점유이고, 타주점유란 소유의 의사 없는 점유이다. 예를 들어 토지의 소유권을 가지고 점유한 것은 자주점유에 해당되고, 임대차 계약을 맺고 점유한 것은 소유의 의사 없는 타주점유에 해당된다.

그렇다면 자주점유임을 입증할 책임은 점유자와 토지소유자 중 누구에게 있을까? 이에 대해 신문재 변호사는 “자주점유의 여부는 민법 제197조 제1항에 의하여 추정됩니다. 대법원 판례를 살펴보면 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이정등기청구소송에서 점유자가 적극적으로 자주점유임을 주장·입증할 책임이 있는 것은 아니고, 점유자의 점유가 타주점유임을 증명하는 토지소유자 쪽이 입증책임을 진다고 할 수 있습니다. 따라서 점유자가 매수한 토지의 일부로 알고 점유를 했다라고 한다면 일단 자주점유가 추정되고 타주점유라고 주장하는 사람이 타주점유임을 주장 입증해야 합니다. 실무에서 토지를 침범한 점유자의 자주점유가 부정되는 사례는 대부분 침범한 면적과 관련이 있습니다. 점유자가 매수한 토지의 면적에 비하여 침범한 면적이 너무 큰 경우, 남의 땅을 침범했다고 알 수 있었다고 판단하는 것이 판결 동향입니다.”고 말했다.

◆ 내 땅 위에 세워진 건물, 건물철거소송으로 권리 되찾아야

내 땅 위에 세워진 타인의 건물을 철거하고 자신의 토지를 되찾기 위해서는 건물철거소송을 제기해야만 한다. 내 땅 위에 세워진 건물 등에 대해 아무런 법적 대응을 하지 않는 경우, 점유취득시효가 완성되어 점유자에게 토지소유권을 뺏길 수 있다. 그렇다고 타인 소유의 건물을 함부로 철거해도 안 된다. 자신의 토지 위에 세워진 것이라도 허락 없이 남의 건물, 담 등을 철거할 경우 재물손괴죄에 해당하여 형사 처벌을 받게 된다.

◆ 점유취득시효 제도, 20년간의 점유 사실만으로 단순 판단은 금물

부동산 소송을 전문적으로 다룬다는 신문재 변호사는 “점유취득시효 제도는 20년간 점유했냐 아니냐를 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 취득시효는 20년간 점유해 왔다고 바로 인정될 수 있는 제도가 아닌데, 그 이유는 소유권이 쉽게 부정되어서는 안 되기 때문입니다. 점유취득시효 완성을 주장하는 경우 법원은 입증의 정도를 엄격하게 해석하고 있습니다. 점유취득시효 소송은 결과에 따라 토지를 잃고, 건물을 철거하게 되고, 지료를 주게 되어 소송 결과에 따른 득실이 매우 큰 소송에 해당합니다. 소송에 앞서 고려할 사항이 많으니 단편적인 사실로 승패를 판단해서는 안 되며, 관련 사건을 많이 다루어본 법률전문가와 상담해야 합니다.”고 조언했다.

[도움말=신문재 변호사]