[부동산S토리] 수술 필요한 '수도권 과열'

최근 새 아파트 모델하우스마다 방문객이 수만명씩 몰리는 등 분양열기가 뜨겁다. 문재인정부가 집값 안정을 위해 부동산규제를 강화하겠다는 방침인데도 서울과 수도권의 아파트값은 오히려 고공행진 중이다. 그러나 지방은 사정이 반대다. 미분양 물량이 5년 만에 최대규모로 쌓이고 집값도 하락세를 타는 분위기다. 이런 부동산시장의 지역 양극화현상은 앞으로 더욱 심해질 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

◆부동산 부익부빈익빈… 집값 흐름 정반대

문재인 대통령은 후보시절 주택담보대출 규제, 전월세상한제 등 부동산시장 안정화를 위한 규제 강화를 정책방향으로 내세웠다. 또한 부동산 보유세 인상의 필요성을 언급해 앞으로 임기 내 재산세나 종합부동산세의 인상 가능성을 높였다. 최근 새 국토교통부 장관 후보자로 지명된 김현미 더불어민주당 의원 역시 “박근혜정부의 주택담보대출 규제완화가 가계부채를 늘린 원인”이라며 대출규제 가능성을 시사했다.

그럼에도 문 대통령 취임 후 부동산시장은 상승기조를 보이고 있다. 한국감정원 조사 결과 지난달 말 전국 아파트값은 일주일 사이 0.07% 올랐고 서울 아파트값은 0.28% 급등했다. 인천(0.04%)과 경기(0.05%)도 아파트값이 상승하며 수도권 아파트값 상승률은 0.13%를 기록했다. 지난 3월 서울 아파트값 평균은 처음으로 6억원을 넘어섰다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면 서울 아파트값 평균은 6억17만원으로 2015년 5억원대에 진입한 지 2년 만에 1억원이 올랐다.

/사진=뉴스1 DB

수도권 아파트값이 이처럼 오른 데는 재건축사업의 영향이 가장 컸던 것으로 분석됐다. 강남 등지의 노후아파트들이 재건축사업을 추진하면서 이주수요가 늘고 저금리기조와 전셋값 폭등에 따라 매매유인이 많아졌다는 것. 박근혜정부에서 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익환수제 유예, 조합원 주택분양 수 제한 해제 등 재건축규제를 완화한 것도 분양시장 호황에 영향을 줬다는 분석이다.

장재현 리얼투데이 리서치2팀장은 “서울은 수요에 비해 공급이 부족하고 특히 강남의 경우 노후아파트가 많아 새아파트에 대한 선호도가 높은 데다 과거 대출이나 세금규제에도 가격이 상승했다”며 “앞으로도 투자수요가 꾸준할 것”이라고 전망했다. 실제로 재건축 가능성이 있는 아파트단지를 중심으로 강동(0.71%), 송파(0.61%), 강남(0.50%) 등은 아파트값 상승률이 두드러졌다.

하지만 지방은 정반대의 움직임을 보인다. 지방 아파트값 상승률은 지난달 말 0.01%로 평균에 못미쳤다. 올 들어 전체로 보면 수도권 아파트값은 0.5% 오른 반면 지방 아파트값은 0.1% 내렸다. 특히 제주(-0.06%), 울산(-0.07%), 경남(-0.11%) 등은 아파트값 하락폭이 컸다.

◆미분양 쌓이는 지방… 집값 폭락 우려

지방 부동산시장이 고전하는 이유는 미분양아파트가 가장 큰 원인으로 지목된다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 말 지방의 미분양주택은 4만3144가구로 한달 사이 1.5% 증가했다. 2011년 7월 이후 5년9개월 만에 가장 많은 수치다.

반면 같은 기간 서울·경기·인천의 미분양주택은 10.4% 감소했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 역시 지방은 9.7% 증가했지만 수도권은 2.8% 줄었다. 지역별로는 광주·충북·제주 등에서 미분양주택이 늘어나는 추세다. 미분양주택 증가율은 광주(100%), 충북(30.4%), 제주(24.4%) 순으로 나타났다.

제주도의 경우 지난해 집값 상승률이 7%를 넘었으나 올 들어 집값이 약세를 보이고 ‘미분양 관리지역’으로 지정되기도 했다. 올해 제주에서 분양한 단지는 모두 10곳에 달하지만 순위 내 청약을 마감한 단지는 한곳도 없었다. 지난 3월 46가구를 모집한 ‘제주 123타운’은 청약자가 한명도 없었다.

/사진=머니투데이 DB

◆수도권 규제·지방 공급조절 필요

지방의 미분양아파트가 폭증한 이유는 수도권의 아파트부지를 선점하지 못한 건설사들이 분양시장 호황에 편승해 지방 물량을 늘린 탓으로 분석된다.

부동산114에 따르면 지난달 전국 41개 아파트단지 1만9229가구가 입주했는데 이 중 74%가 지방 물량이다. 전문가들은 앞으로도 상당기간 지방의 공급과잉이 계속될 것으로 전망했다. 부동산시장 관계자는 “지역 양극화현상은 지난해 정부의 11·3 부동산대책 이후 나타났는데 앞으로 더욱 심화될 것으로 보인다”며 “하반기 공급물량이 더 증가하면서 투자수요가 수도권 역세권 택지지구나 도심 재개발단지로 집중될 것”이라고 내다봤다.

11·3 대책에 따라 정부는 ‘청약조정 대상지역’을 선정, 청약 1순위·재당첨제한 요건을 강화하고 분양권 전매제한 기간을 늘렸다. 청약조정 대상지역은 서울과 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시, 충남 세종, 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구다. 이 지역에서는 가구주가 아니면 1순위 청약이 금지되고 한번 당첨되면 5년 내 재당첨이 불가능하다.

하지만 이런 규제에도 집값이 진정될 기미가 보이지 않으면서 결국 투기과열지구나 투기지역 재지정 등 더 강력한 대책이 필요하다는 주장도 나온다. 투기과열지구와 투기지역은 주택 청약자격 제한이나 대출규제 등을 더 강화한 제도로 2012년 해제된 바 있다. 부동산시장 관계자는 “정부가 투기수요의 진입장벽을 높이고 실수요 중심의 정책을 펼칠 것으로 전망된다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제491호에 실린 기사입니다.