#1 빌딩 매입을 위해 이달 말 17억원대의 대출을 받을 예정인 자산가 A씨. 그는 고민 끝에 고정금리로 대출을 받기로 했다. 고정이 변동보다 금리가 0.3%포인트 더 높지만 1~2년 후엔 금리 차가 역전될 것으로 예상했기 때문. 은행 프라이빗뱅커(PB)도 고정금리를 추천했다. 3~5년 동안 고정금리로 묶고 이후 시장환경에 따라 다시 금리체계를 바꿀 것을 제안했다.


#2 서울에서 자영업을 하는 A씨는 요즘 소득신고에 열을 올린다. 오는 8월 정부가 발표할 가계부채 종합대책에 총소득이 낮으면 은행 대출한도도 줄어드는 방안이 포함될 것이란 소식을 들었기 때문. 그동안 자영업자들은 세금을 한푼이라도 덜 내기 위해 소득을 일부러 누락하거나 벌어들인 소득보다 적게 신고하는 게 관행이었다. 하지만 대출규제 시행을 앞두고 벌써 이색풍경이 연출되고 있다.


/사진=이미지투데이
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◆이젠 고정금리가 대세

정부의 대출규제 강화와 미국발 금리인상에 금융환경이 달라졌다. 소득신고에 적극적인 자영업자가 늘어나는가 하면 지금껏 외면한 고정금리에 관심을 두는 고객층이 증가하는 추세다. 대출을 서둘러 받으려는 수요자도 점차 늘고 있다. 대출규제가 시행되기 전 미리 넉넉한 한도로 대출을 받으려는 목적이다. 금리가 오르고 대출규제까지 적용되는 가운데 현명한 대출 전략법을 알아봤다.

일단 고정금리와 변동금리 흐름을 살펴보자. 지금까지는 대출자는 큰 고민 없이 변동금리 대출을 받았다. 금융권에 따르면 대출자 100명 가운데 70~75명이 변동금리를 이용했다.


하지만 앞으로는 상황이 달라질 수 있다. 언제 어떻게 변동금리가 고정금리를 추월할지 예측하기 어려워졌기 때문. 전문가들도 중장기 신규대출을 받을 계획이라면 고정금리를 추천한다. 은행마다 다르지만 현재 고정금리와 변동금리 차는 0.1~0.5%포인트 수준이다. 주택담보대출 기준 변동금리가 연 3.1%라면 고정금리(5년 혼합형)는 3.2~3.6% 수준이다.

금리 차가 크지 않으므로 안정적인 방법은 3~5년(혼합형)짜리 고정금리로 선택하고 이후 금융환경에 따라 고정과 변동금리를 다시 선택하는 것이 현명할 수 있다.


신현조 우리은행 투체어스잠실센터 PB팀장은 “미국이 금리인상을 단행하면서 조만간 우리나라 기준금리도 오를 가능성이 높다”면서 “금리인상 시기는 내년 상반기가 될 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 변동금리가 고정금리를 역전할 가능성이 커진다”고 전망했다. 신 팀장은 “금융이해도가 높은 자산가들도 상당수 변동금리에서 고정금리로 갈아타는 추세”라며 “중장기 신규대출자라면 고정금리(3~5년 혼합형)를 선택하는 것이 나을 수 있다”고 진단했다.

은행 관계자도 “일부 은행은 고정금리와 변동금리 차가 고작 0.1%포인트”라며 “고정금리와 변동금리 차가 크지 않은 조건이라면 당연히 고정금리를 선택하는 것이 안전할 수 있다”고 말했다. 반면 아직은 시기상조라는 목소리도 있다. 임채우 KB국민은행 투자솔루션부 팀장은 “변동금리와 고정금리가 역전하려면 다소 시간이 걸릴 것”이라며 “당장은 우리나라가 기준금리를 올리기 힘들 것으로 예상된다. 지금은 변동금리를 선택하고 3년 이후에 다시 고민하는 것이 유리할 수 있다”고 제안했다.


◆대출 계획 서두르고 상환금액 낮춰라

대출을 받을 계획이라면 될 수 있는 대로 서두르는 것이 좋다. 내달 3일부터 시행되는 대출규제를 피할 수 있고 상대적으로 낮은 금리로 대출을 받을 수 있어서다. 실제 지난 15일 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리인상을 결정하면서 은행들이 대출상품 기준으로 삼는 금융채 등 시장금도 덩달아 올랐다.

주요 은행들이 신용대출 금리를 산정할 때 기준으로 삼는 금융채 6개월물과 1년물은 20일 기준 각각 1.39％와 1.53％를 기록했다. 지난 9일과 비교해 0.02％포인트와 0.01％포인트씩 오른 것.

시장금리는 미국 금리인상 이슈가 사그라지지 않는 한 계속 오를 가능성이 높다. 시중은행 관계자는 “미국 금리가 오르고 경기 회복 기대감이 커지면 금융채 등 시장금리도 오른다”면서 “최근의 우리경제는 침체기에서 회복기로 접어들 것이란 전망이 우세하다. 따라서 하반기에도 금융채 등 시장금리가 계속 오를 수 있다”고 전망했다.

대출전략도 세로 짜야한다. 금리상승기에 접어들면서 과도한 대출은 피하는 것이 좋다. 박근혜정부 때는 빚내서 집 사라는 기조가 만연했지만 문재인정부가 출범하면서 이러한 기조는 180도 달라졌다. 소득과 지출, 전세보증금 등을 고려해 대출계획을 다시 짜는 전략이 필요하다. 특히 과거에 60~70%의 빚을 내고 집을 샀다면 이제는 절반인 30~40% 이내로 줄이는 게 현명하다. 전문가들은 가계 월 소득에서 원리금으로 상환하는 금액이 30%를 넘지 않는 것이 좋다고 조언했다.

◆대출규제 강화 어떻게 달라지나

정부가 추진한 대출규제 정책은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하는 것이다. LTV와 DTI는 현재 70%, 60%로 적용되는데 7월엔 각각 60%, 50%로 적용된다. 일반 주택담보대출은 시행일 이후 취급되는 대출부터 적용되고 집단대출은 시행일 이후 입주자모집 공고가 되는 아파트에 적용된다. 다만 서민·실수요자는 이번 규제에 해당하지 않는다. 현행 디딤돌대출 가능 자격인 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 주택구입자는 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택가구주가 대상이다.

폭풍의 핵은 가계부채 종합대책이 될 것으로 보인다. 정부는 8월부터 2차 규제 정책으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 계획이다. DTI는 총소득에서 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 대출 이자가 차지하는 비율을 따지지만 DSR은 총소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 따진다. 마이너스 통장, 자동차 할부, 장기카드대출(카드론) 등 모든 대출 원리금을 포함한다. 또 연간상환해야 하는 비용도 이자뿐 아니라 원금과 이자를 같이 내야 한다. 자영업자가 소득신고를 높여 총소득을 늘리려는 이유도 DSR 규제 영향이 크다.


☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제494호에 실린 기사입니다.