강남구에 거주하고 있는 A씨는 제주도에 농지를 가지고 있다. 1980년대에 구입한 토지다. 현재는 감귤 밭으로 사용되고 있는데 토지가격이 올라 양도할 계획이다.


2018년부터 양도세 최고 세율이 올라 세부담이 크다고 하는데 얼마나 증가하는지 알아보도록 하자. 올해부터 양도소득세 최고세율이 40%에서 42%로 증가한다. 농지 용도지만 농사를 짓지 않는 토지를 양도한 경우에는 일반세율(6%~42%)에 10%포인트 증가한 세율로 양도소득세를 납부해야 한다.

예를 들어 비사업용 토지의 취득가액이 3억원이고 양도가액이 15억원이라고 가정하면 약 4억4000만원의 세금이 발생한다.
자료사진=이미지 투데이
자료사진=이미지 투데이

그럼 비사업용 토지의 정의에 대해 살펴보겠다. 토지 양도자가 토지를 보유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안을 본래의 용도로 사용하지 않는 토지를 말한다.

본래의 토지 목적이란 ▲재촌(농지소재지로부터 직선거래 30km이내 거주)하면서 농작물을 직접 경작하는 농지나 임야 ▲주택의 부수토지(주택면적의 5배 또는 10배이하) 등이다. 농지∙임야 이외의 나대지와 잡종지의 경우 비사업용토지를 구분하는 가장 손쉬운 방법은 재산세가 어떻게 과세됐는지 확인해 보는 것이다. 재산세가 납부영수증에 별도합산돼 있으면 사업용 토지로 구분되고 종합합산으로 적혀 있으면 비사업용 토지로 본다.


여기서 말하는 일정 기간이란 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하거나 양도일 직전 5년 중 3년이상을 사용하는 것이다. 또 총 보유기간 중 60%이상을 사업용으로 사용하는 경우도 해당된다.

농지를 사업용으로 인정받기 위해선 직선거리로 30km이내 거주하고 실제로 농사를 지어야 한다. 그러나 A씨의 경우에는 송파구에 거주하므로 제주도로부터 직선거리 30km를 넘기 때문에 실제 농사를 짓는 경우에도 사업용으로 인정받지 못한다.


또 총급여와 사업소득 등이 연간 3700만원 이상인 경우에는 직접 농사를 짓지 않은 것으로 본다. 단 여기서 소득을 판단할 때 부동산임대소득은 제외한다.

만약 사업용으로 양도하게 되면 일반세율(6.6%~46.2%)로 과세돼 3억5000만원의 양도세가 발생한다. 같은 농지의 토지라도 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 세금부담이 9000만원 차이가 나는 것이다.


또 농지의 경우에는 상속 후 5년 이내에 양도하면 사업용으로 인정받을 수 있으므로 직접 경작할 수 없다면 상속을 통해 취득하는 것도 양도세를 줄이는 방법이다.

나대지의 경우에는 건물을 신축해 임대하는 경우에는 양도일 하기 전 2년 이상만 임대하면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 그래서 서울 외곽 지역을 지나다보면 컨테이너로 된 건물을 임대를 놓거나 단층의 가든 형식 음식점을 쉽게 볼 수 있다.

주차장업으로 사업용 토지 여부를 검토하는 경우도 많은데 여기서 주의해야 할 점은 1년간 주차장 수입금액이 토지가액의 3% 이상인 경우에만 사업용으로 인정된다는 점이다.

이렇듯 같은 종류의 토지를 양도해도 사업용으로 사용했는지 여부에 따라 양도세가 크게 차이나기 때문에 양도하기 전에 가능한 방법을 통해 사업용으로 전환해 양도하는 것이 절세의 방법이다. 


만약 사업용으로 전환하기 어렵다면 증여를 통해 취득가액을 높여 양도하는 방법도 고려해 볼 수 있다. 예를 들어 취득한지 오래된 비사업용 토지를 보유하고 있다면 일부를 배우자에게 증여하고 증여 후 5년후에 양도하게 되면 취득가액이 증가되므로 양도세를 줄일 수 있다. 배우자에게는 10년간 6억원을 한도로 증여세 없이 증여가 가능하다 


☞ 본 기사는 <머니S> 제533호(2018년 3월28일~4월3일)에 실린 기사입니다.