부모가 자녀에게 상속이나 증여를 고민하는 자산은 대부분 부동산이다. 서민이 재산을 축적하는 일반적 방법은 ‘내 집’ 마련이고 자산가가 가장 먼저 계획하는 사업도 부동산임대사업이다. ‘부동산 불패신화’에 대한 믿음이 크고 일단 내 가족이 살 집부터 마련해야 한다는 정서가 작용한 것으로 보인다.

그렇다 보니 자녀에게 물려줄 자산도 대부분 부동산일 수밖에 없다. 그러나 장기적인 가격상승이나 안정적인 임대수익이 기대되는 부동산을 보유해도 당장 현금이 필요한 상황이라면 부동산을 처분해 금전을 물려줄지 고민하는 경우도 많다. 문제는 부동산을 처분한 금전을 상속하거나 증여하면 세금부담이 만만치 않다는 점이다.


우선 보유한 부동산을 처분할 때 양도소득세를 내야 하고 처분한 금전을 자녀에게 상속하거나 증여할 땐 상속세나 증여세를 다시 부담해야 한다. 오랫동안 보유해 양도차익이 상당한 부동산이라면 연거푸 세금을 내는 게 큰 부담이 될 수밖에 없다. 이 경우 양도를 먼저 하기보다 부동산을 상속(증여)한 뒤 그 직후에 해당 부동산을 양도해 현금화하는 방법을 고려해야 한다. 이런 식이라면 양도소득세는 과세되지 않고 상속세나 증여세만 부담하면 된다. 이렇게 양도세가 과세되지 않는 건 상속받거나 증여받은 재산의 취득가액을 산정하는 방식 때문이다.

/자료사진=이미지투데이
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상속받거나 증여받은 재산의 취득가액은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월(증여의 경우 증여일 전후 3개월) 이내 매매가액, 감정가액 등으로 보는 게 원칙이다. 상속개시일 이후 6개월 내(증여는 증여일 이후 3개월) 정당한 가액으로 처분한다면 그 처분가액이 곧 상속재산의 취득가액이 된다. 즉 상속(증여)재산의 취득가액이 곧 양도가액이 되기 때문에 양도차익은 ‘0원’으로 계산된다. 따라서 상속(증여)재산에 대한 양도소득세는 전혀 없고 그 양도가액을 기준으로 상속세(증여세)만 부담하면 되는 것이다.

예를 들어 아버지가 3억원에 취득한 부동산을 5억원에 처분한 뒤 이를 자녀에게 증여한다고 가정해보자. 다른 공제항목이 없다면 아버지가 양도세 6226만원(지방세 포함)을 내고 증여받은 자녀가 증여세 9000만원을 내야 한다. 반면 자녀가 부동산을 증여받은 뒤 3개월 내 5억원에 처분한다면 5억원이 곧 증여재산의 취득가액이자 양도가액이 돼 양도소득세는 부과되지 않고 증여세만 동일하게 9000만원을 납부하면 된다. 물론 2가지 경우를 단순화해 비교한 것이어서 세부담의 유불리는 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있다. 현금 증여에 비해 부동산을 증여하면 취득세나 법무비용 등 부수비용도 발생한다. 그러나 양도차익이 크다면 대체로 양도소득세 절세액이 큰 경우가 많다.


이처럼 양도와 상속(증여)의 순서만 바꿔도 부담하는 세금이 달라질 수 있다. 세금은 각각 독립적으로 과세되기보다 연계적으로 영향을 미치기 때문에 단편적으로만 대응해서는 최적의 절세안을 찾기 힘들다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제542호(2018년 5월30일~6월5일)에 실린 기사입니다.