조연빈 변호사(법무법인 태율)
조연빈 변호사(법무법인 태율)


연일 뉴스에 보도되는 부동산 사기 사건과 피해 사례들을 접하다 보면 부동산 계약은 산 넘어 산이다. 계약의 내용과 조건을 어렵게 타결하고 나면 부동산 중개인과의 중개보수 협의가 또 다른 과제로 남는다. 실제 부동산 중개보수, 계약 파기 등의 경우에 지급 여부와 같이 다양한 유형의 분쟁이 발생한다.


우선 중개보수는 '공인중개사법' 시행규칙 제20조에 거래 내용(매매, 임대차 등)과 거래금액에 따른 상한요율을 정하고 있어 그 한도에서 당사자 간 협의로 정할 수 있다. 따라서 부동산 계약의 체결에 앞서 별도로 중개사와 계약 체결에 따른 수수료 금액, 지급 조건 등을 구체적으로 합의하는 것이 좋다. 중개보수의 지급 시기 또한 합의할 수 있으나 별도의 약정이 없는 경우에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.(공인중개사법 시행령 제27조의2)

부동산중개업자가 '부동산 컨설팅' 명목으로 용역을 제공해도 판례는 '객관적으로 사회 통념상 알선·중개를 위한 행위'라고 인정되면 공인중개사법의 규율 대상인 부동산 중개행위로 본다.(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 등) 따라서 동법에 정한 수수료율의 적용을 받으며 이를 초과하는 부분의 수수료 약정은 무효다.


공인중개사 자격을 갖춰 중개사무소 개설 등록을 마치지 않은 채 '컨설팅'을 내세워 중개행위를 업으로 하는 경우에는 용역계약에 정한 수수료 약정의 효력이 없으며 형사처벌 대상에 해당한다.(공인중개사법 제48조 제1호 등)

부동산 계약이 완료되지 않거나 계약을 체결했으나 일방적 취소, 또는 불이행으로 계약이 해제되는 경우에도 중개보수를 지급해야 할까. 우선 공인중개사는 중개계약 시 확인·설명의무 및 계약서 보존의무 등을 부담하므로 보수 청구권은 중개계약의 성립 후 발생한다고 본다.


다만 계약이 완료되지 않을 경우에도 이미 이뤄진 중개 행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 계약의 성립 후 중개사와 무관한 계약 당사자들의 사정으로 계약이 해제·취소되는 경우에도 공인중개사는 약정 수수료를 청구할 수 있다.

마지막으로 중개 과정에서 계약당사자 간 직접 교섭을 통해 중개인을 배제한 채 직접 계약을 체결하거나 계약서 작성 전 구체적 계약 내용을 결정했다 하더라도 기존에 중개보수에 관한 약정이 있었고 중개인이 부동산의 상태·대출 조건의 전달·계약서 작성 조건에 관한 교섭 등 실질적인 알선이나 중개행위를 한 사실이 있다면 중개인에게 중개보수를 지급해야 한다는 판결도 있다.

부동산 중개 플랫폼의 등장, 치솟은 부동산 가격에 따른 수수료율의 부담 등 부동산 중개보수 문제도 본계약 못지않게 거래의 중요 요소로 여겨지고 있다. 사전에 중개인과 구체적인 지급 조건과 금액을 협의해 명시해두고 중개 과정과 설명의 내용 등을 문서로 기록해 둔다면 보다 분쟁을 줄일 수 있을 것이다.

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[프로필] 조연빈 변호사▲법무법인 태율(구성원 변호사) ▲서강대 법학과 졸업 ▲2019년 서울특별시장 표창 ▲한국여성변호사회 기획이사 ▲한국성폭력위기센터 피해자 법률구조 변호사 ▲한국다문화청소년협회 법률지원 고문변호사