국내 부동산 PF 시장은 2020년 93조원에서 2023년 135조원으로 3년간 45% 확대되었다. 그 성장배경에는 저자본-고보증의 사업구조가 가능했기 때문이다. 부동산 PF의 시행사들은 자금력이 부족하기 때문에 아파트 단지와 같은 대규모 사업도 금융기관에서 돈을 빌려서 사업을 진행한다. 부동산 시장이 호황이고 금리도 낮은 경우에는 굳이 내 돈을 확보해서 사업을 할 이유가 없기 때문이다.


특히, 우리나라는 선분양 제도가 있기 때문에 부동산 시장이 좋아서 분양만 잘되면 큰 리스크없이 돈을 벌 수가 있어 그동안 많이 선호되어 온 개발방식이다. 통계에 따르면 PFV 사업 시행사의 자기자본비율은 평균 3.5%라고 한다. 매우 낮은 수준이다. 이렇듯 자기자본이 거의 없기 때문에 그만큼 시장변화에 리스크가 커지는 구조적인 문제를 안고 있다.

2023년 하반기부터 시작된 금리 상승은 PFV 사업장의 금리 부담을 높여 사업이 진행되지 못하는 곳이 다수 나타나게 되었다. 이는 결국 부동산 개발 시장 전체를 위태롭게 하였고 금융업계를 비롯해 국가 경제 전체에까지 부정적인 파급효과를 가져왔다.


금융위원회에 따르면 2024년 9월 기준 PF 대출 연체율은 3.51%이며, 사업성 평가에 따라 부실 우려 및 유의 등급에 해당하는 여신 규모도 22조9000억원으로 전체의 10.9% 수준에 달한다고 한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 작년 11월 PF 산업 개선안을 발표하였는데 그중 가장 눈에 띄는 것이 바로 프로젝트 리츠이다. 이에 필자는 제도 도입의 의미를 소개하고 이 제도가 왜 시급히 시행되어야 하는 지를 밝히고자 한다.

프로젝트 리츠란 한 마디로 부동산 개발과 운영을 연계할 수 있도록 한 리츠다. 지금도 리츠가 직접 개발을 할 수 있으나 까다로운 인가제 운영과 1인 50% 소유지분 제한, 59종에 이르는 보고, 공시의무 등으로 사실상 개발이 불가능했었다. 그러다 보니 이미 개발된 물건을 취득세를 물고 사서 운영할 수밖에 없었고 세금에 따른 수익률 감소 등 사업성이 저해되었고 리츠도 성장하지 못했다.


프로젝트 리츠가 도입되면 신고만으로 사업을 할 수 있고 한 사람이 100% 지분을 가지고도 개발을 할 수가 있다. 개발 단계에서는 투자자 보호 이슈가 없으므로 공시의무도 완화된다.

가장 큰 장점은 리츠는 기본적으로 자기자본 비율이 높기 때문에 시장 변화에 큰 영향을 받지 않고 안정적인 사업을 할 수 있다는 점이다. 리츠의 자기자본비율은 평균 38%이기 때문에 평균 3.5%인 기존 PF에 비해 금리 인상 등 시장변화에 흔들리지 않고 사업을 영위할 수 있다. 개발과 운영이 연계되기 때문에 세금 등의 추가 지출이 없어 운영 단계의 투자자들에게 더 많은 배당을 줄 수가 있다. 필요한 경우는 개발이 끝난 후 다른 리츠 사업자에게 운영권을 넘기는 출구전략도 취할 수 있도록 유연하게 제도를 시행할 예정이다.

프로젝트 리츠가 도입되면 기존 디벨로퍼들도 리츠 방식으로 사업을 시행하게 되어 시장도 더 건전해 질 것으로 전망된다. 다만, 프로젝트 리츠가 성공하기 위해서는 몇 가지 지원이 필요하다. 첫째는 공공택지 공급 등 정부가 밝힌 지원책이 확실하게 지속되어야 한다.

둘째는 신고제가 명실상부한 신고제로 운영되어야 한다. 말만 신고제이고 실제로 인가제처럼 운영되어서는 안 된다. 악마는 디테일에 있다는 말이 나와서는 안 된다.

셋째가 가장 중요한 사항으로 정부가 약속한 대로 리츠에 토지 소유자들이 현물출자하면 양도세를 출자 시점이 아니라 토지 처분 후에 세금을 내도록 하는 양도세 이연제도를 조속히 도입해 주어야 한다. 미국은 1992년 이 제도를 도입하여 리츠시장이 3년 동안 5배가 성장하였다. 그야말로 리츠 성장의 기폭제였다.

현재 프로젝트 리츠 도입을 위한 부동산투자회사법 개정안이 국토위 법안소위에 계류되어 있다. 하지만 정치 상황 등으로 여러 차례 논의가 되지 못하였다. 여야가 공동으로 발의한 법안이고 정부 대책으로 발표된 사항을 제도화하는 것이므로 조속히 통과되기를 바란다. 부동산 시장 활성화에 도움이 되고 개발이익도 국민 투자자들에게 돌려줄 수 있는 프로젝트 리츠가 봄과 함께 빨리 오기를 고대한다.
정병윤 한국리츠협회 회장 /그래픽=김은옥 기자
정병윤 한국리츠협회 회장 /그래픽=김은옥 기자