오는 26일 외국인 토지거래허가구역 조치가 시행된다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트 모습. /사진=뉴시스


정부가 오는 26일부터 외국인의 국내 주택 매입 시 4개월 내 입주와 2년간 실거주 의무화를 시행한다. 수도권 주요 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 외국인 비거주자에 대한 부동산 규제를 본격화한 것이다.


국내뿐 아니라 일본과 캐나다, 싱가포르 등 주요국도 외국인의 주택 보유에 대한 규제를 강화하는 추세다. 다만 전문가들은 집값 안정을 목적으로 한 외국인 규제 효과는 크지 않을 것이라고 전망했다. 건설업계는 외국인 노동자의 실거주와 글로벌 자본 유입을 위축시킬 수 있다며 우려의 목소리를 냈다.

25일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울 전 지역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 시행 기간은 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 1년이다.


이에 따라 외국인이 해당 지역의 주택을 매수 시 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 내에 입주해야 한다. 위반 시 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과된다.

최근 외국인의 국내 부동산 쇼핑이 늘면서 집값 불안 요인으로 이어진다는 판단에 따른 결과다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 외국인이 소유한 주택은 10만216가구로, 6개월 만에 5158가구(5.1%) 증가했다. 전체 주택의 0.5% 수준이지만 증가세가 가파르다. 국적별로 중국인의 매수가 5만6301가구(56.2%)로 절반을 넘고 미국인(2만2031가구) 캐나다인(6315가구) 순이다.


거래 규모도 빠르게 불어나 수도권의 외국인 주택 매매 건수는 ▲2022년 4568건 ▲2023년 6363건 ▲2024년 7296건으로 3년 만에 60% 이상 증가했다. 올해는 7월까지 4431건을 기록해 전년을 뛰어넘을 가능성이 크다. 특히 강남권 고가 아파트와 수도권 주요 입지로 수요가 몰린 것으로 분석된다.
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실수요는 보호·투기 차단

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사진은 서울 시내 한 부동산에 매물 정보 게시판 모습. /사진=뉴스1


정부의 이번 조치는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 투기과열지구에 내·외국인 규제를 적용한 것과 달리, 외국인만을 대상으로 한다. 해외 주요 도시들도 외국인 규제를 강화하고 있다.

캐나다는 2023년부터 외국인의 주택 매입을 전면 금지했고 싱가포르는 최대 60% 취득세를 부과한다. 일본 도쿄의 경우 최근 4년간 도심 아파트 가격이 외국인 투자 자본에 의해 64% 급등, 지자체가 신축 콘도의 5년간 재판매 금지를 업계에 요청한 상태다.


함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "외국인의 아파트 매입은 수도권 중심으로 늘고 있고 비거주 사례가 많은 것으로 파악됐다"며 "이번 조치로 해외 계좌 활용, 편법 증여, 환치기 등을 이용한 투기 차단 효과가 기대된다"고 말했다.

다만 투기를 억제하는 효과와는 별개로 집값 안정의 영향은 제한될 것이라는 의견이 많다. 송승현 도시와경제 대표는 "외국인 비거주 투자 수요는 주로 강남 일부에 집중돼 있고 수도권 외곽의 경우 이주노동자의 실거주 목적 거래가 많다"면서 "집값 안정 효과를 기대하긴 어렵다"고 분석했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원도 "외국인의 절대 거래량이 많은 것은 아니다"라며 "상당수가 국내 거주 목적이라 체감 효과는 크지 않을 것"이라고 전망했다. 다만 "수도권은 내국인도 투기 규제를 유지해온 만큼 외국인에 대해 동일한 기준을 적용하는 것은 필요하다"고 덧붙였다.

실거주 의무화 2년보다 완화된 정책이 필요하다는 의견도 제기된다. 신광문 한국공인중개사협회 책임연구원은 "거래량이 많지는 않아도 고가 아파트 수요 억제의 효과는 있을 것"이라고 내다봤다. 이어 "중장기적으로 실거주 입증을 재직증명서 등으로 한정해 제도의 편의성을 높이는 방안도 검토할 수 있다"고 제시했다.

건설업계는 부동산 경기 침체 속에 외국인 자본을 차단하는 것은 득보다 실이 클 것이라는 우려를 하고 있다. 건설업계 관계자는 "건설경기 회복을 위한 자금 순환이 필요한 시점인데 외국인 투자가 막히면 거래 시장이 더욱 위축될 것"이라며 "중장기적으로 글로벌 투자 자본을 유치할 수 있는 방안도 고민해야 한다"고 말했다.