김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 주택공급 확대방안 브리핑을 하고 있다. /사진=뉴시스 김명원 기자


정부가 7일 주택공급과 주택담보대출비율(LTV) 강화를 포함한 부동산대책을 발표했다. 대출 관리방안에 대한 금융위원회 등 관계기관의 설명을 문답 형식으로 정리했다.


-대출 관리방안을 발표한 배경은 무엇인가
▶6·27 대책 발표 후 둔화됐던 가계부채 증가세가 8월에 다소 확대됐다. 일부 지역의 주택가격 상승세도 지속되고 있다. 금리 인하 기대감 등으로 부동산 가격 상승 전망도 상존하고 있다. 이에 6·27 대책의 관리 기조 하에 일부 내용을 보강해 규제지역, 주택매매·임대사업자, 유주택자 전세대출 등에 대한 수요 관리를 우선 강화하는 것이다.

-주택매매·임대사업자의 주담대 제한은 사업자등록을 한 경우도 적용되나
▶이미 주택매매·임대사업자로 등록한 경우도 조치 시행일인 9월8일부터 수도권·규제지역 내에 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다.


-사업자의 주담대를 제한할 경우 보증금 반환 목적 대출도 금지돼 임차인 피해가 발생하는 것이 아닌가
▶주택임대사업자가 기존 임차인의 보증금을 반환하는 목적으로 주담대(사업자대출)를 받는 것은 허용한다.

-사업자 주담대 제한은 임대주택 소재지 기준인가, 담보주택 소재지 기준인가
▶주담대 제한은 담보주택 소재지를 기준으로 한다. 사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하다. 다만 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역 내 주택 취득을 목적으로 지방주택에 대해 주택담보대출을 받는 것은 금지된다.


-주택과 상가가 혼합된 경우 사업자대출이 가능한가. 주택 부분이 일부라도 있으면 불가한가.
▶사업자의 담보 물건지 등기부상 주택과 상가가 혼재된 경우 주택 비율이 50% 초과인 물건을 담보로 받는 대출은 '주택매매·임대사업자 대출(주담대)'로 분류된다.
판단 근거는 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제3조로, '나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다'에 따른다.

-1주택자의 보유 주택이 수도권·규제지역인 경우에 전세대출 한도가 축소되는 것인가
▶1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용된다.


-전세대출 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 계획은
▶DSR을 전세대출 등에 대해 확대 적용하는 것은 정부가 일관되게 밝혀온 기준이다. 다만 전세대출에 대한 DSR 적용의 시행 시기와 내용 등에 대해서는 아직 확정하지 않았다. 향후 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거안정 등에 미치는 영향 등을 고려해 시행 시기와 방식 등을 결정할 방침이다.

-전세대출에 대한 추가 보증공급과 보증비율 축소 계획은
▶보증비율 인하 시 전세대출에 대한 금융회사의 책임부담이 증가해 금융회사가 여신심사를 보다 강화할 유인이 존재하나, 보증비율 축소에 따른 차주 어려움도 고려할 필요가 있다. 이에 향후 부동산 시장 상황과 가계대출 추이를 확인해 보증비율 추가 인하를 검토할 예정이다.

-다주택자 전세대출이 금지돼 있는데 대출 실행 후 주택을 구입 시 대출이 회수될 수 있나
▶2019년 10월1일부터 다주택자이거나 2020년 6월7일부터 투기·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트를 소유한 다주택자 등에 대해 현재 전세대출보증이 제한돼 있다. 전세대출 신청 시점에 다주택자 등인 경우 보증이 거절된다. 전세대출 실행 후 추가 주택 매입을 통해 다주택자 등이 된 경우에는 대출이 즉시 회수된다. 이는 금융기관에서 국토교통부의 주택소유확인시스템(HOMS)을 통해 주택 취득 여부를 3개월 단위로 점검해 확인한다. 다만 상속으로 인한 주택 취득 등 불가피한 경우 예외로 허용한다.

-기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출 한도가 감액되나
▶기존 주택에 계속 거주하며 계약 갱신 등을 통해 대출 만기를 연장한 경우, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 대책 시행일 전인 9월7일까지 체결된 경우 종전 한도로 유지된다. 다만 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우 변경 규정이 적용된다.

-집단대출과 토지거래허가구역의 경우는 신규 규정을 적용하나
▶집단대출은 시행일 전일인 9월7일까지 입주자모집공고(입주자모집공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분계획인가) 사업장에 대해 종전 규정을 적용한다. 다만 공고가 완료된 사업장의 분양권 등이 시행일(9월8일)부터 전매(신고일 기준)된 경우 강화된 규제를 적용한다.
토지거래허가제 적용 주택의 경우 9월7일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수, 이후에 주택매매계약을 체결해도 종전 규정을 적용한다. 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서도 종전 규정을 적용한다.