10·15 부동산 대책으로 새롭게 규제지역으로 묶인 지역의 대출은 줄어든 LTV만큼 원금을 갚아야 대환대출을 받을 수 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습./사진-뉴스1


정부가 서울 전역과 경기도 12곳 지역의 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 조이면서 은행권의 대환대출(갈아타기)이 중단됐다.


지난 6·27대책 후 은행권은 1억원 초과 주택담보대출의 대환을 중단했고 9·7 대책에 증액이 없는 조건으로 기존 주담대 차주들의 대환 대출을 허용한 바 있다. 한 달 만에 중단된 갈아타기 대출 규제에 대환대출 플랫폼의 무용론이 확산하고 있다.

23일 금융권에 따르면 은행에서 규제지역 주담대를 다른 은행으로 옮기는 대환대출은 신규 대출로 분류돼 새로운 LTV 규정을 적용받는다. 10·15 부동산 대책으로 새롭게 규제지역으로 묶인 지역의 대출은 줄어든 LTV만큼 원금을 갚아야 대환대출을 받을 수 있다.


예를 들어 10억원 아파트를 매수하면서 LTV 70%를 다 채워 7억원의 주담대를 받았으면 대출을 갈아탈 때 LTV 40%가 적용되기 때문에 3억원을 일시 상환한 뒤 4억원만 대출을 받을 수 있다. 이자 부담을 낮추기 위해 대환대출을 계획했던 차주들은 당장 원금 일부를 마련하지 않으면 대출을 갈아탈 수가 없다.

금융 소비자 사이에선 대환대출 중단에 이자 부담을 낮출 수 있는 방법이 사라졌다는 불만을 토로한다. 금융위에 따르면 지난해 1월 온라인 아파트 주택담보대출 대환 서비스 개시 이후 지난 8월 말까지 5만3041명이 대출을 갈아탔고, 1인당 평균 262만원의 이자를 절감한 것으로 나타났다.


서지용 상명대 경영학과 교수는 "가계대출 총량 규제 강화로 대환대출의 이자 부담 경감 취지가 무색해졌다"며 "부동산 투기 과열을 줄이기 위한 대책에 실수요자를 위한 세밀한 대응 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

가계대출 억제 정책과 대환대출 문턱이 올라가면서 대환대출 금리도 상승세를 보인다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 주담대 갈아타기 금리는 최저 연 3.84%로 일반 주담대 금리 하단(최저 연 3.59%)보다 높다. 지난 5월22일(연 3.69%)과 비교하면 5개월 사이 0.25%포인트 상승했다.

미국과의 관세 협상이 교착 국면에 빠지면서 국채 금리가 급등한 점이 주담대의 원가에 해당하는 은행채 금리를 밀어 올렸다. 금융투자협회에 따르면 5년 만기 은행채(무보증·AAA) 금리는 이달 2일 연 3.025%로 3월27일 후 가장 높은 수준을 기록했다.


정부의 가계대출 억제 정책이 이어지면서 은행권이 대환대출 영업을 적극적으로 펼칠 유인이 떨어진 점도 갈아타기 금리 상승의 주요 원인으로 꼽힌다. 은행권 관계자는 "정부가 생산적 금융을 강조하며 부동산 중심의 대출 영업을 기업 중심으로 전환하는 추세"라며 "대환대출을 포함한 주택대출 금리는 당분간 금리를 내려 경쟁할 유인이 줄었다"고 말했다.