[김기자의 부동산 WHY] 감정가, 왜 은행마다 다를까

/사진=SH공사

A씨는 결혼을 앞두고 신혼집을 알아보는 중이다. 예비신부가 모은 자금까지 합해도 수중의 돈은 6000만원 남짓. 서울은 커녕 경기도의 작은 빌라를 구입하더라도 1억원 가까운 돈을 대출받아야 하는 형편이다.
1억6000만원짜리 빌라를 계약한 뒤 여기저기 은행 문을 두드려봤지만 대출한도는 천차만별. 금리가 낮은 곳을 선택해 거래하고 싶지만 당장 몇백만원이 아쉬운 처지라 대출한도가 높은 은행만이 A씨를 받아줄 수 있다.

◆시중은행 감정가, 한국감정원보다 높다


S은행은 금리가 가장 낮지만 대출한도가 가장 적다. 대출담당 직원은 “가격 조사를 의뢰한 결과 계약하신 빌라의 감정가가 1억원 초반대로 나와 대출한도가 6000만원 정도”라고 안내했다. 시중은행의 경우 주택담보대출비율(LTV) 산정 시 아파트는 감정가의 70~80%, 빌라나 다세대주택에는 50~60%를 적용한다.

K은행에서는 금리가 약간 더 높은 반면 대출금을 많이 받을 수 있다. 은행 자체적으로 가격 조사를 진행한 결과 감정가가 1억5000만원 나왔고 이에 따라 대출한도가 9000만원으로 책정됐다. 여기에 추가로 신용대출을 받으면 주택자금을 마련할 수 있었다.

A씨는 매달 갚아야 할 이자와 원금을 생각하면 단돈 몇만원이라도 아끼고 싶지만 주택자금이 부족한 탓에 K은행에서 대출을 받을 수밖에 없다.

이렇듯 은행마다 감정가가 다른 이유는 아파트 주택담보대출의 경우 KB국민은행 시세를 따르는 데 반해 빌라와 다세대주택은 은행직원이나 한국감정원이 직접 현장 감정을 통해 감정가를 매기기 때문이다.

감정가를 산정하는데 있어 주택의 크기와 상태뿐 아니라 교통편, 업무지구와의 거리, 주변 환경 등 다양한 요소가 고려되기 때문에 감정기관에 따라 가격이 다를 수밖에 없다. 또한 신축 아파트나 빌라를 매입할 때 분양사무실 중개를 통해 은행을 소개 받으면 대출한도가 더 높은 편이다.

KB국민은행 관계자는 “일반적으로 제2금융권에서는 한국감정원에 가격 조사를 의뢰하는데 감정가가 낮은 편이고 시중은행에서 자체 조사할 경우 더 높게 책정된다”며 “은행에서는 순수 주택가격 외에도 차주의 신용정보를 고려해 문제가 없을 경우 대출 가능성이 높아진다”고 설명했다.

◆대출한도 다 받으려면 보증수수료

주택담보대출한도에 영향을 미치는 요소는 또 있다. 은행에서는 주택담보대출 실행 시 소액 임차보증금을 공제하는데 이 경우 대출한도가 줄어든다.

소액 임차보증금은 추후 집주인이 일부 방을 임대할 것을 가정해 미리 은행에서 보증금을 차감 후 대출한도를 정하는 것이다. 집주인에게 임차보증금은 일종의 부채이기 때문이다.

현행법상 주택 경매가 진행되면 세입자를 보호하는 원칙에 의해 은행 대출금보다 임차보증금이 우선 변제된다. 이 때문에 은행들은 대출 회수의 리스크를 줄이는 차원에서 일정금액을 산정해 공제한다.

만일 임차보증금을 공제하지 않고 대출한도를 모두 받으려면 한국주택금융공사(HF) 보증제도를 이용해야 한다. 법적으로 정부가 보호하는 임차보증금 한도 3400만원을 적용 시 차주가 1년에 3만4000원~10만원의 수수료를 내야 한다.