재개발, 혹하다 훅간다…옥석 가려라

2014년 재개발·재건축 투자 나침반

다사다난했던 2013년도 저물고 있다. 올 부동산시장은 그야말로 침체일로를 걸었다. 그나마 최근 강남을 비롯한 일부 도심 재개발·재건축 단지들이 분양에 성공하며 부활의 신호탄을 쏘아 올렸다. 시장 분위기를 반전시키기에는 미흡한 수준이지만 내심 기대감을 드러내는 업계관계자들도 적잖다. 2014년에도 재개발·재건축 물량이 대거 쏟아져 나올 전망이기 때문이다.

부동산114에 따르면 2014년 서울지역 재개발·재건축 등 정비사업의 사업단계별 공급예정 물량은 ▲사업시행인가 단계 9만6659가구(100개 구역) ▲관리처분인가 단계 2만7980가구(32개 구역)다.

일반적으로 정비사업은 관리처분인가 이후 1년 이내에 이주 및 분양에 돌입한다. 때문에 관리처분인가 단계에 있는 2만7980가구가 2014년 신규분양에 나설 가능성이 높다는 분석이다. 지난 2006년 이후 최대 물량이다.

여기에 사업시행인가 단계에 있는 100개구역 9만6659가구 중 일부도 내년에 분양을 시작할 가능성이 있다. 실제로 현재 사업인가 단계지만 선이주가 진행된 송파 가락시영의 경우 관리처분인가만 통과하면 8106가구에 대한 공급이 내년 안에 가능해진다. 강동구 고덕주공 2,3,4,6,7단지의 경우도 사업시행인가 통과 이후 1만1378가구에 대한 관리처분과 분양을 서두르는 분위기다.

내집 마련을 꿈꾸는 수요자 입장에서는 다양한 선택이 가능할 것으로 보이지만 그만큼 신중한 ‘옥석 가리기’가 필요할 전망이다.

◆일반 vs 조합원 물량별 장·단점은?

우선 재개발·재건축 단지 투자 시에는 일반분양 물량을 살 것이냐, 아니면 조합원물량을 살 것이냐를 두고 고민을 하게 된다.

재개발·재건축 등 정비사업은 조합원들이 주체가 돼 진행하는 사업이다. 때문에 조합원들이 일정한 물량을 우선적으로 확보한 뒤, 나머지를 일반분양하게 된다. 하지만 막상 일반분양을 본격적으로 시작하기 전부터 외부에서는 조합원 물량들이 왕왕 거래되며 투자자들을 고민에 빠지게 만든다.

얼핏 보면 조합원 물량이 일반분양보다 월등히 좋아 보인다. 일반분양은 추첨을 통해 동·호수가 결정되는 반면 조합원 물량은 선호하는 동·호수를 직접 고를 수 있다. 소위 말하는 ‘로얄층’을 선택할 수 있다. 조합원 물량은 조합원들이 자체적으로 내놓다 보니 저렴하게 급매로 나오는 물건들도 더러 있다. 아울러 발코니 무료 확장 등 일반분양에 지원되지 않는 혜택이 추가되기도 한다.

여기서 놓치지 말아야 할 것은 조합원 물량은 추가분담금으로 인한 비용이 발생할 수 있어 주의가 필요하다는 점이다. 변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사)는 “조합원 물량은 확정된 분양가가 아니라는 게 일반분양과의 차이점”이라고 말했다.

그는 이어 “조합원 물량은 사업에 참여한다는 것을 의미하기 때문에 미분양이 발생하는 등 사업비가 추가될 경우 내야 될 돈이 더 늘어날 수 있다”며 “반대로 사업이 성공적으로 마무리됐을 경우에는 발생한 수익금을 환급받을 수도 있다”고 설명했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 “조합원 물량은 추가분담금에 대한 리스크가 존재하는 것이 사실”이라며 “해당 구역의 사업성이나 사업진행상황, 미분양 가능성 등을 고려해 어느 것이 유리할지 신중히 판단할 필요가 있다”고 조언했다.

▲강남 아파트 단지와 잠실 재건축 아파트 일대 전경(사진=머니투데이DB 임성균 기자)

◆역시 강남? 분양가 적절한지 따져라

2014년에도 투자유망 지역은 역시 강남이 첫번째로 꼽혔다. 전문가들은 부동산시장 침체 속에서 수도권이나 강북보다는 강남지역의 물량에 투자하는 게 안전하다고 입을 모았다. 이미 검증이 된 만큼 미분양 등의 리스크가 적다는 것이다. 권일 닥터아파트 리서치팀장은 “일단 강남권은 입지와 관련해 두말할 여지가 없다”면서도 “다만 분양가가 얼마에 나오느냐가 관건”이라고 말했다.

최상의 입지여건을 자랑하는 강남권에서 낮은 분양가를 기대하기는 힘들다. 하지만 분양가 거품은 걸러내야 한다는 게 전문가들의 중론이다. 윤상필 도시환경문제연구소 연구실장은 “재개발·재건축 사업의 특성상 시장이 침체돼 주변 집값이 하락하더라도 탄력적으로 분양가를 조정하는데 한계가 있다”며 “분양가를 낮추게 되면 조합원들의 추가분담금이 증가할 수밖에 없는 구조이기 때문”이라고 설명했다.

실제로 최근 분양한 서울 은평구 A재개발단지와 왕십리 B재개발단지의 경우 분양가가 주변 시세보다도 다소 높게 측정된 것을 확인할 수 있었다. 이에 대해 권일 팀장은 “적절한 분양가인지를 판단하기 위해서는 주변시세를 살펴봐야 한다”며 “인근에 최근 분양을 했거나 입주 5년 이내인 아파트들의 실제 거래가격이 어떻게 움직이는지를 살펴보면 분양가격이 적절한지 알아보는데 도움이 된다”고 귀띔했다.

◆인근 구역 추진상황도 신경써야

대규모 재개발·재건축 단지에 투자할 때는 주변 여건도 신경쓰는 것이 좋다. 대부분의 재개발·재건축의 경우 ‘000 1구역, 000 2구역’ 등으로 나눠 사업을 추진하게 된다. 이때 주의할 점은 다른 구역의 사업 진행 속도에 따라 투자가치가 달라질 수 있다는 것이다.

변선보 변호사는 “미분양 등 리스크를 최소화하기 위해서는 다수의 구역을 단계적으로 분양하는 게 좋다”며 "실제로 왕십리 C재개발 단지의 경우 규모가 큰 3개 구역이 거의 같은 시기에 분양을 해 낭패를 본 사례도 있다"고 조언했다.

주변의 개발계획에 대해서도 얼마든지 늦춰지거나 변경될 수 있다는 것을 반드시 인지하고 있어야 한다.

변 변호사는 "은평뉴타운의 경우 당초 계획됐던 도로나 상업시설 등의 개발계획이 원활히 진행되지 않으면서 집값도 많이 떨어졌다"며 개발호재에 너무 연연하지 말 것을 주문했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제309호에 실린 기사입니다.