수익형부동산 투자의 정석 '나눔의 기쁨'

<비법 탐구> 투자수익 올리기 ①수익형부동산도 2~3개로 쪼개라

“그래도 부동산이죠!” 부동산시장이 좀처럼 침체국면을 벗어나지 못하고 있지만 예나 지금이나 투자자들의 부동산 사랑은 여전하다. 특히 저금리 기조가 장기화되고 있는 가운데 조금이라도 나은 수익을 창출할 수 있는 수익형부동산이 오히려 대세로 떠오르고 있다. 하지만 수익형부동산도 무턱대고 투자를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 전문가들은 수익형부동산의 수익률을 잘 따져보고 투자해야 한다고 입을 모은다. <머니위크>가 기획시리즈로 수익형부동산의 수익률을 올릴 수 있는 비법을 알아봤다.【편집자주】

#1. 서울 사당동에 거주하는 이모씨(49)는 3년 전 수도권 모 신도시 1층 점포 231㎡(약 70평)를 분양받았다. 이씨의 투자전략은 대규모 음식점을 유치해 고객을 모으는 것이었다. 하지만 면적이 너무 크다 보니 임차인을 구하는 데 애를 먹게 됐다. 고민 끝에 이씨는 2개로 공간을 나눠 임차인을 유치하기로 결정했다. 이씨의 선택은 옳았다. 2개로 나눈 공간에 브랜드 커피전문점과 제과점이 입점했다. 현재 이씨 점포는 8%에 가까운 수익률을 보이고 있다. 만약 이씨가 기존 생각을 고수했다면 계속 해당 점포는 공실로 남았을 것이다.

#2. 안양 평촌에 거주하는 박모씨(56)는 2년 전 강남 신사동의 허름한 상가 건물을 32억원에 사들였다. 1층에 고기전문점이 입점해 보증금 7000만원에 매월 310만원의 임대료가 들어왔다. 임대수익률도 저조했을 뿐만 아니라 1층에 고기집이 있어 냄새가 나고 건물 가치가 오를 기미도 보이지 않았다. 이에 박씨는 과감히 3억원을 투자해 리모델링을 하기로 결심, 1층 점포의 공간을 2개로 분할했다. 그리고 그 곳에 커피전문점과 퓨전식 해산물전문점을 입점시켰다. 효과는 바로 나타났다. 절반이 공실로 남아있던 2~5층에도 고시원·칼국수전문점 등이 입점해 보증금은 3억2000만원, 월 임대료는 2100만원으로 훌쩍 뛰었다. 수익률은 8.75%로 리모델링 전보다 두배 이상 올랐다. 여기에 건물 가치는 32억원에서 40억원으로 25% 상승했다.

최근 수익형부동산의 수익률을 극대화하기 위해 이씨나 박씨처럼 점포를 쪼개는 방법이 뜨고 있다. 공간을 세분화시켜 활용도를 높이는 것이다.

일반적으로 수익형부동산은 1층 점포의 선호도가 높다. 임대료가 가장 높기 때문이다. 여기서 조심해야 할 점이 있다. 공실이 발생했을 경우에는 손실도 클 수밖에 없다는 것. 이에 전문가들은 점포의 공간을 2~3개로 분할할 것을 추천한다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “임대료를 올리면서 공실을 줄이려면 1층을 통으로 임대하기보다는 2~3개로 쪼개서 임대를 놓는 게 유리하다”고 말했다.

공간 분할은 임차인에게도 좋다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “수선집이나 커트 위주의 소규모 미용실처럼 큰 공간이 필요 없는 업종의 경우 20평 정도를 쓰는데 300만원 임대료를 내야 된다면 부담이 될 수밖에 없다”며 “10평만 쓰고 임대료 170만원을 내는 게 그들에겐 훨씬 더 경제적”이라고 설명했다. 불필요한 면적에 대한 임차인의 임대료 과중을 덜어줄 수 있다는 것이다.

그는 이어 “임대인 입장에서도 당초에 340만원의 임대료를 요구하면 임차인에게 부담을 줄 수 있지만 170만원씩 두 곳의 임대료를 합치면 340만원이 들어오게 되니 자연스럽게 임대수익 상승효과를 거둘 수 있는 것”이라며 “이처럼 이익코드가 맞는 업종의 경우에는 분할하는 경우 효과를 볼 수 있다”고 덧붙였다.

수익형부동산을 쪼갤 때 유의해야 할 부분도 있다. 장 이사는 "분할한 점포의 임대계약 기간이 서로 다르다 보니 한쪽만 공실이 발생하는 경우도 염두에 둬야 한다"며 "임대인 입장에서는 임차인을 구할 때 장기임대가 가능한 업종을 고를 필요가 있다"고 조언했다.

◆'분리형 오피스텔'도 인기

아예 2가구가 나눠 거주할 수 있는 임대수익용 주거상품도 등장했다. '분리형 오피스텔'이 바로 그것. 이 오피스텔은 더블 임대수익이 가능해 새로운 틈새 수익형 부동산으로 주목 받고 있다.

장 이사는 "분리형 오피스텔은 집주인이 거주하면서 임대수익까지 챙길 수 있으니 그야말로 '꿩 먹고 알 먹기'인 셈"이라며 "특히 최근에는 침실이나 주방, 화장실 등 내부는 물론 출입구와 전기·가스·난방 등의 배관까지 분리해 인기가 높아지고 있다"고 말했다.

실제로 광교신도시에 분양중인 오피스텔 '광교 에코 푸르지오시티' 전용면적 38∼42㎡형은 각 층에 주방과 욕실, 출입구를 따로 둬 2가구가 거주할 수 있도록 구성했다.

오피스텔 한 채를 구입해 한층에 직접 거주하면서 나머지 한층에 임대를 놓거나 위층과 아래층 모두를 임대할 수도 있다.

광교신도시에 위치한 A부동산 관계자는 “한 세대의 오피스텔에 있는 모든 구성을 1층과 2층에서 동시에 누릴 수 있어 개별임대가 가능하고 현관문과 1·2층 문을 따로 설치해 프라이버시 침해를 받지 않는 독립세대를 구성할 수 있다”며 “다락방에 불과했던 기존의 복층 개념과는 완전히 다른 주거양식”이라고 설명했다.

그는 이어 “친구와 함께 복층 오피스텔에 세들어 사는 대학생들이 적지 않다”며 “학생들 입장에선 혼자 사는 것보다는 임대료를 아낄 수 있고 임대사업자는 일반 오피스텔에 비해 높은 희소가치로 향후 시세 차익까지 노릴 수 있다”고 덧붙였다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제319호에 실린 기사입니다.