주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매 사업이 본격화되는 가운데 환매가격은 매입가격의 106% 수준에서 최대 103%까지 낮아질 전망이다. 사진은 대구 중구에서 바라본 대구 도심 아파트. /사진=뉴시스


건설경기 회복을 위해 12년 만에 재개되는 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매 사업이 다음달 공고를 시작으로 본격화된다. 사업 진행 과정에서의 면세가 필요하다는 업계의 요구에 따라 정책당국은 지방세특례제한법 개정을 추진 중이다. 법 개정이 이뤄진다면 환매가격은 매입가격의 106% 수준에서 최대 103%까지 낮아질 수 있을 것으로 전망된다.


25일 HUG에 따르면 전날 국토교통부는 서울 강남구 건설회관에서 열린 미분양 안심환매 사업 관련 설명회를 통해 제세금 면제 등 추가 보완책 도입을 시사했다. HUG와 국토부, 행정안전부는 업계의 요구에 따라 환매가격을 낮추기 위한 지방세특례제한법 개정을 약속한 것으로 전해졌다.

미분양 안심환매는 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만가구를 HUG가 선매입하는 사업이다. 정부가 지방 미분양 주택을 분양가의 50% 수준으로 매입한 후 준공 후 매입 가격과 이자를 합한 가격으로 사업자에 재매각하는 방식으로 진행된다.


공정률 50% 이상, 분양보증 가입 사업장이 대상이며 올해부터 2026년까지 4000가구, 2027~2028년 6000가구 등 3년 동안 1만가구를 순차 매입한다. 환매기간은 준공 후 1년 이내로 HUG의 매입 가격에 이자 등 자금 조달비용이 붙는다.

HUG는 8월 말 1차 공고를 내고 9월부터 매입 신청을 받을 계획이다. 10월 말부터 약 2000가구(4800억원) 규모 매입을 시작한다. 사업 대상지는 낙인 효과를 고려해 공개하지 않는다는 방침이다.


업계는 사업 진행 과정에서 적용될 수 있는 세금 혜택에 주목한다. HUG에 따르면 취득세와 재산세 등 제세금을 포함한 환매가격은 매입가격의 약 113% 수준이다. 정부가 추진 중인 지방세특례제한법 개정안이 통과될 경우 제세금이 면제되면서 환매가격은 약 106% 수준으로 낮아지게 된다. HUG가 국민주택채권을 할인 매도할 경우 환매가격은 최대 103%까지 내려갈 가능성도 있다.

HUG 관계자는 "면세가 이뤄질 경우 환매가격이 기존 113%에서 106% 수준으로 낮아질 것으로 예상한다"며 "최저 103%까지 내려갈 수 있을 것으로도 보이지만 변동성이 있다"고 말했다.
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건설업 유동성 확보 효과 주목… HUG "10년 전 환매율 99%"

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자금난을 겪는 건설업체들을 지원하고 침체한 시장에 유동성을 공급하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매 사업이 진행된다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. /사진=뉴시스


이번 사업은 자금난을 겪는 건설업체들을 지원하고 침체한 시장에 유동성을 공급하기 위해 마련됐다. 총 사업비는 2조4000억원이다. 2조1000억원은 HUG 자체 재원이나 채권발행 등으로 조달하고, 나머지 3000억원은 지난달 편성된 정부의 2차 추가경정예산안(추경)을 통해 투입된다.


HUG의 미분양 안심환매 사업은 이번이 처음이 아니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양이 16만가구를 넘어서자 대한주택보증(현 HUG)은 3조3000억원을 투입해 약 1만9000가구의 환매조건부 매입을 실시했다. 당시에도 분양 전 미분양 시장에 유동성을 공급해 건설업체의 연쇄 부도를 막고 금융기관 부실을 방지하는 역할을 했다.

HUG의 재원을 활용해 자금을 공급하는 정책인 만큼 환매가 제대로 이뤄지지 않을 경우 HUG가 손실을 떠안을 수 있다는 우려가 제기된다. 이와 관련 HUG 관계자는 "2008년 환매 사업 당시 매입한 물량 대부분이 준공 후 1~2년 사이에 회수가 완료됐다"며 "사업 막바지인 2013년에 매입한 물량도 2015년 대부분 회수했으며 당시 환매율은 99% 이상이었다"고 설명했다. 그러면서 "사업자가 매입한 물량을 환매해가지 않더라도 공매를 통해 채권을 회수할 수 있다"고 덧붙였다.

업계에서는 지원 규모와 범위가 제한적이어서 중소 건설업체를 실질적으로 살리는 데 한계가 있다는 지적도 나온다. 국토부 5월 주택통계에 따르면 전국의 준공 전 미분양 물량은 3만9665가구로 이번 사업 대상인 1만가구보다 4배가량 많다. HUG는 이번 사업의 핵심 목적이 미분양 해소에 있다는 점을 강조하고 있다.

한 건설업계 관계자는 "지방 중에서도 입지가 떨어져 악성 미분양이 생길 만한 지역이 대상일 텐데 HUG에 절반 가격 매각 시 시행사 입장에서는 사실상 분양 실패"라며 "손실 회복에는 일부 도움이 되겠지만 이번 대책이 근본 해법으로 작용하기에는 제한적"이라고 전망했다.