아파트 분양계약 해제 시 분양대금반환과 가산이자율에 대한 대법원 판결 사례

일반적으로 분양자에게 책임이 있거나 수분양자에게 이유가 있어 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 분양대금을 반환받을 수 있다. 문제는 납부한 분양대금에 대한 이자를 어떠한 범위로 반환해야 하는지이다.

그런데 대부분의 분양 회사들이 반환할 이자를 면제하거나 저리의 이율로 반환한다는 취지의 약정을 분양계약서에 미리 명시해둔다. 이때 이자 면제나 저리의 이율이라고 명시한 약관의 약정이 효력이 있는 것일까.

이와 관련하여 얼마 전 대법원에서는 ‘분양계약 해제 시 분양자는 수분양자가 납부한 대금에 대해 받은 날로부터 반환일 까지 연리 2%에 해당하는 이자를 부가하여 수분양자에게 환불한다’고 정한 약관조항이 분양자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 보기 어렵다고 판결(20XX다39XXX)하여 눈길을 끌고 있다.

사안의 개요

A분양회사와 수분양자 B는 분양계약을 체결하면서 ‘분양계약이 해제되는 경우 분양자는 수분양자로부터 받은 분양대금에 그 받은 날로부터 반환일까지 연 2%에 해당하는 이자를 부가해 반환한다’라고 정하였다.

이후 분양계약이 해제되었고 분양회사는 위 조항에 따라 그동안 받은 분양대금에 연 2%의 이자를 부가해 반환하고자 했다. 하지만 수분양자는 민법상의 법정이율인 5%보다 낮은 2%의 이자반환의무를 정한 조항은 불공정약관으로서 무효라고 주장하며 소송을 제기했다.

이와 관련하여 수원시 법무법인 세인의 김연기 변호사는 “위 판례에서 두 가지가 문제되었다”면서, “첫째, 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항이 무효인지 여부와 둘째, 이자를 가산하여 반환하기로 한 경우, 가산이자율이 공정을 잃은 것으로 무효인지였다”고 설명한다.

대법원의 판단

첫 번째 문제의 경우, 대법원은 수분양자가 중도금 대출을 받았다는 등의 사정은 모든 수분양자에게 공통된 사정이 아니므로, 이러한 개별적이고 구체적인 사정을 약관 해석의 근거로 삼아서는 안 된다고 보았다.

또한, 김연기 변호사는 “공정거래위원회가 ○○아파트표준공급계약서 표준약관이 개정되기 전에는 계약 해제로 인한 원상회복 시의 가산이자율에 관하여 시공사 등이 자율적으로 정할 수 있도록 공란으로 해두어 분양자가 표준약관에 따라 위 약관을 작성한 것이므로 대법원은 위 약관조항의 가산이자율부분이 분양자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 보기 어렵다고 판단한 것”이라고 강조했다.

두 번째 문제의 경우, 우선 약관의 규제에 관한 법률 제9조에서 “계약의 해제나 해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다.”고 규정하고, 같은 조 제5호는 ‘계약의 해제나 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항’을 들고 있다.

아울러 ‘민법 제548조 제2항’에 따라 계약이 해제된 경우 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 규정하고 있으므로 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 있어 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 무효이다.

이에 김연기 변호사는 “그러나 이자를 가산하여 반환하기로 한 경우에는 가산이자율이 공정을 잃은 것으로서 무효인지를 판단함에 있어 대법원은 일률적으로 이자율이 법정이율보다 높거나 낮다는 것만을 기준으로 해서는 안 되고, 당해 약관을 설정한 의도 및 목적, 당해 업종에서의 통상적인 거래 관행, 관계 법령의 규정, 거래대상 상품 또는 용역의 특성, 사업자의 영업상 필요 및 고객이 입을 불이익의 내용과 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 판시한 것”이라고 강조했다.

이러한 대법원 판결에 대해 김연기 변호사는 “이번 판결은 아파트 분양계약 해제 시 분양자가 반환할 분양대금 가산이자 관련 조항의 약관규제법 위배 여부에 관한 판단기준을 제시한 것”이라면서, “게다가 해당 이자율이 법정이율보다 높거나 낮다는 것만이 약관규제법 위배 여부에 대한 절대적인 기준이 될 수는 없다는 것을 보여준 것”이라고 평가했다.

분양계약의 채무불이행 책임

한편, 아파트 분양에 있어서 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 수분양자는 손해배상을 청구할 수 있다. 단, 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없다.

이에 대해 김연기 변호사는 “입주지정(예정)일정이 경과한 공사완료로 인한 입주 지연 시에는 지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액을 공제하고, 분양계약서상 공급면적과 공부상면적과의 차이가 발생할 때에는 부족면적에 대한 대금을 환급받는다”고 설명했다.

이어 김연기 변호사는 “입주자 동의 없는 분양주택의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해 시에는 손해배상이나 계약해제를 할 수 있고, 분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우에는 설비대체나 차액을 환급받을 수 있다”고 덧붙였다.

△ 김연기 변호사

-과천고등학교, 연세대학교 법과대학 졸업
-한양대학교 법학전문대학원 우수 졸업
-법무법인(유한) 바른, 동인, 로고스 인턴
-검찰 법무연수원 심화 수습
-대한법률구조공단 수원지부 수습변호사
-법무법인 세인 소속변호사
-대한변호사협회 대의원

<도움말: 법무법인 세인 김연기 변호사, 031-216-2500, [email protected], ykkim3114.blog.me>