[긴급점검] 8년만에 잠에서 깬 '검단 매머드'

대형개발사업, 지금은 ③ 검단퓨처시티

검단신도시 조감도. /사진제공=인천도시공사

8년이나 잠들어 있던 매머드급 규모의 인천시 검단신도시사업이 오랜 침묵을 깨고 움직임을 재개했다. 한국토지공사(LH)와 인천도시개발공사(인천도공)는 마전, 불로, 당하, 원당동 등 인천 서구지역 11.2㎢에 총 7만800가구를 건립할 예정이다.

총사업비만 15조5000억원에 달하는 이 사업은 지난 2006년 인천 검단신도시 개발이 확정 발표된 후부터 순탄치 않은 운명을 맞았다. 각종 부작용을 우려하는 목소리가 높았다. 이 일대에만 검단지역를 비롯해 6개 개발지구가 예정돼 교통 대란과 난개발 등이 초래될 수 있다는 지적이었다.

이런 우려에도 사업은 순풍에 돛단 듯 지난 2007년 6월 검단신도시 택지개발지구 지정을 시작으로 2008년 연말부터 보상을 시작, 2009년 3월 검단신도시를 착공해 2011년 12월 입주에 들어가 2014년 6월까지 공사를 마무리한다는 장밋빛 계획이 쏟아졌다.

◆ 보상금만 6조원…LH·인천도공 '자금난'

지난 2008년 8월 이명박정부는 인천 서구 마전·불로·대곡동 일대 694만㎡에 약 4조4000억원을 투입해 주택 2만1200가구를 짓겠다는 검단2지구 신도시 개발계획을 발표했다. 그러나 그해 찾아온 금융위기에 LH와 인천도공이 자금난을 겪으면서 사업은 삐걱거리기 시작했다.

자연스레 2009년 9월로 예정된 토지보상 시기가 2010년 하반기로 미뤄졌다. 첫 분양도 2008년에 이어 다시 연기돼 입주예정 시기는 불투명해졌다. 사업 진행이 사실상 기약없는 상태로 표류하자 이에 따른 피해는 고스란히 주민에게 전가됐다.

토지가 수용될 것에 대비해 빚을 지고 인근 토지를 사들인 주민이나 공장을 이전하느라 은행 대출을 받은 사업주들은 막대한 금융비용을 감당하지 못해 곤욕을 치렀다.

2010년 초 당시 인천도공은 주민에게 1500억원가량을 현금으로 보상하는 보상계획 변경공고를 추진했으나 공동시행사인 LH가 현금 대신 채권보상을 주장하는 등 견해차를 좁히지 못해 현금보상 여부는 종잡을 수 없었다.

주민 역시 채권보상을 일부 받아들일 것인가를 놓고 견해가 갈렸을 뿐 아니라 농민이냐 주민이냐에 따라 보상 요구가 첨예하게 엇갈리면서 9개에 달하는 비상대책위원회가 꾸려지기도 했다.

◆ 금융위기 속 2지구 개발 '무리수'

이런 상황에서도 지난 2009년 8월 사업의 청사진이 다시 그려졌다. LH와 인천도공은 검단신도시 개발의 모든 비용을 50%씩 부담하고 이익도 50%씩 나누기로 하는 등 검단신도시 1·2지구 개발을 위한 사업협약을 맺었다. 같은 해 10월 설립할 통합공사가 사업을 추진하기로 했다.

LH와 인천도공은 사업지 내에 66만㎡ 넓이의 대학캠퍼스 조성에도 협력하기로 했다. 대규모 재원부담을 하기 어려운 국내 대학을 유치하기 위해 싼값에 토지를 공급한다는 내용도 넣었다.

하지만 1년 후인 2010년 8월 결국 검단신도시 2지구 사업은 안갯속으로 빨려 들어갔다. 부동산 경기 침체로 인한 신도시사업의 사업성 저하와 시행사들의 재원 조달 어려움 등으로 개발 자체가 불확실해졌다.

당시 인천도공은 송영길 전 인천시장 취임 후 사업성이 낮은 개발 사업들에 대한 구조조정에 착수했다. 게다가 부채비율이 높아지면서 추가 공사채 발행도 어려워 1조원에 달하는 2지구 보상 재원 마련도 사실상 불가능해졌다.

LH도 118조원에 달하는 부채로 인해 사업 구조조정에 돌입했다. 이에 따라 이들은 유치하기로 한 중앙대 캠퍼스의 1단계 지구 부지 내 편입 등 2지구 사업의 포기 또는 중단을 전제로 대안을 논의했던 것으로 전해졌다.

◆ 끝내 공수표로 돌아간 2지구 개발계획

지난 2010년 9월 인천시의회 시정질문에서 송 전 인천시장은 "검단신도시 1·2지구 사업을 반드시 추진하겠다"고 공언했으나 2011년 8월 핵심시설인 중앙대 유치에 난항을 겪자 사업은 점차 악화일로를 걸었다. 그새 주민은 사업 취소 요구 집회를 여는 등 재산상 피해를 호소했다.

정부가 2지구 지정과 개발계획을 확정한 지 2년여 만에 사업 추진은 급격하게 악화돼 지난 2012년 6월 2지구주민대책위원회는 지구지정 해제를 인천시에 공식적으로 요청했다. 두달 뒤인 8월 인천시는 2지구의 택지개발지구 지정에 대한 해제 절차에 들어갔다.

해제 절차는 끝내 해를 넘겨 2013년 3월 최종 취소됐다. 애초 18.1㎢의 사업 규모는 11.2㎢로 대폭 줄어들고 예상인구는 23만명에서 17만7000명으로, 입주주택은 9만2000가구에서 7만800가구로 각각 줄었다.

인천도공은 지난 2013년 9월 절반의 지분만큼 LH와 별도로 사업을 추진하겠다는 카드를 꺼냈지만 검단 신도시 인근 김포한강신도시 미분양을 떠안고 있던 LH는 이를 해결하기 전까지 개발에 나서기가 어렵다며 난색을 표했다.

계양역-검단신도시 간 인천도시철도 연장 등의 문제로 끝없이 꼬이던 이 사업은 지난해 연말부터 달라지기 시작했다. LH와 인천도공이 공동으로 구성한 개발사업 전략 TF팀이 1년여의 끈질긴 협상 끝에 3단계로 나눠 차례대로 개발하는 안을 도출해 냈다.

◆ 오일머니와 부동산 훈풍에 깨어난 '매머드'

드디어 올해 1월 인천시가 토지 분양, 단지 조성 공사 등을 3단계로 진행하기로 확정함에 따라 LH와 인천도공은 이달 5일 우선 1단계로 서울과 가까운 사업용지 387만㎡에 3만2000가구 규모 아파트단지를 조성하는 공사를 오는 9월 착수할 계획이라고 밝혔다.

LH와 인천도공은 1단계 사업을 진행하면서 2단계 406만㎡, 3단계 324만㎡ 사업부지에서 공사를 순차적으로 진행할 계획이다. 오는 2023년까지 이들 사업이 모두 마무리되면 검단신도시에는 아파트 7만8000가구가 들어서게 된다.

앞서 올해 3월에는 아랍에미레이트(UAE) 국부펀드 두바이투자청(ICD)이 검단신도시 1단계 사업에 4조원 규모의 자본을 투자하고 기업도시인 '퓨처시티'를 조성하기로 결정하면서 사업의 최대 변수였던 자금 확보에 숨통이 트였다.

인천도공 관계자는 "지난해 철도 연장 문제와 김포한강신도시 미분양이 소진되는 등 그동안 LH와 불거졌던 갈등 요인이 대부분 풀렸다"면서 "최근 부동산 경기가 좋아져 2008년 정도의 큰 위기가 다시 찾아오지 않는 한 사업은 순조롭게 추진될 것"이라고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제383호에 실린 기사입니다.