[재테크 이야기] 휴가철에 물 만난 부동산

사진은 기사내용과 무관. /자료사진=머니위크 DB

본격적인 여름 휴가철이 다가오면서 레저형 수익부동산이 틈새상품으로 떠올랐다. 주 5일제 정착과 함께 주말 휴식을 위한 세컨드하우스를 찾는 수요자가 늘어난 영향도 한몫했다.

레저형 수익부동산은 비수기에는 휴양·레저용 주택으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 수익을 내는 상품이다. 본인이 레저용 주택으로 사용할 수도 있고 사용하지 않는 기간에는 임대해 수익을 올릴 수 있어 활용도가 높다.

대표적인 레저형 수익부동산으로는 콘도, 펜션 등이 있지만 최근에는 임대형 아파트나 레저형 오피스텔이 주목받는다. 지방 휴양도시나 관광지의 경우 콘도나 별장처럼 사용하면서 임대사업도 가능해 최근 부산 해운대 일대와 제주도를 중심으로 공급이 늘어나는 추세다.

산과 강, 호수, 바다를 낀 국내 휴양지와 관광지 주변 소형아파트도 수익형 부동산으로 관심을 모은다. 경기 양평·가평 일대 소형 아파트는 관광지와 가깝고 교통편이나 레저환경이 우수하다. 또 전원주택이나 펜션 등과 비교해 매매가 쉬운 장점도 있다.

특히 오는 2018년 평창동계올림픽 유치로 개발 호재를 기대할 수 있는 강원도는 춘천·원주를 비롯해 스키장이 밀집한 평창과 동해안 해수욕장 인근 아파트의 경우 여름철 해양스포츠와 겨울 스키시즌 수요를 고루 확보할 수 있는 데다 1억원 안팎에서 살 수 있어 매력적이다.

휴가를 이용해 관심이 가는 부동산을 살펴보려면 미리 현장에서 확인할 사항을 체크리스트로 준비하는 것이 효율적이다. 현지 주민이나 중개업소 등을 통해 실질적인 정보와 조언을 구하는 것은 필수다. 거리상 직접 관리하기 어려우면 현지에 적당한 관리업체가 있는지도 확인해야 한다.

투자를 검토할 때는 휴양지, 관광지로서의 입지를 살펴보고 관광객 수요가 충분해 임대사업이 가능한지 따져봐야 한다. 무엇보다 4계절 내내 관광객이 몰리는 곳을 골라야 공실 위험이 적고 임대수익률을 극대화할 수 있다.

◆수익형 호텔, 관리·운영업체 잘 따져봐야 = 수익형 호텔에는 관광호텔과 분양호텔이 있다. 관광진흥법을 적용받는 관광호텔은 부대시설의 수준 등에 따라 등급이 매겨진다. 공중위생관리법과 건축법 적용대상인 분양호텔은 부대시설에 대한 기준이 없다.

분양호텔은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 받는 형태다. 따라서 호텔을 실질적으로 관리하는 운영업체가 성패를 좌우한다. 분양호텔은 투자자가 직접 운영·관리할 필요가 없고 임대주택처럼 직접 임차인을 구하는 번거로움도 적다. 객실별로 등기분양도 받을 수 있다. 중도금 무이자대출 등으로 투자부담 역시 적은 편이다.

호텔수익률에 영향을 미치는 요소는 크게 객실점유율과 부대시설 활용으로 나뉜다. 제주의 경우 객실점유율이 80%를 웃돌기도 한다. 하지만 호텔 매출은 객실점유율 55%, 부대시설 45%로 엇비슷한 경우가 많다. 객실점유율을 높이려면 기본적으로 관광객 등 안정적인 수요처를 확보해야 한다. 부대시설에는 연회장, 식당, 피트니스센터 등이 있다.

업계 전문가들은 부대시설을 운영자가 직접 관리하는지, 일반에 매각하는지도 잘 따져봐야 한다고 지적한다. 객실점유율이 다소 낮더라도 부대시설 매출이 안정적으로 발생해야 투자자에게 적정수익률을 보장해줄 수 있어서다.

콘도리조트 형태의 호텔인 경우에는 500만원대 실속형 상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 대개 풀구좌(2명에게 공급)로 나오는 단독주택형 고급리조트에서도 가격이 비교적 저렴한 다구좌(여러 사람에게 공급) 상품이 나와 인기다.

리조트호텔 역시 관리운영회사의 능력이 중요하다. 운영노하우가 없는 회사가 맡으면 운영수익을 내기 힘들다. 호텔이나 리조트는 짓는 것보다 운영을 어떻게 하느냐에 따라 투자 성패가 갈리는 만큼 완공 후 운영주체가 어디이고 믿을 만한지 등을 꼭 따져봐야 한다.