[법률S토리] ‘오피스텔 임대’ 계속 해, 말어?

# 본인 소유 아파트에 거주하는 박씨는 얼마 전부터 걱정거리가 생겼다. 지방에 주거용 오피스텔을 분양받아 임대 중인데 지금까지 임대수입이 2000만원을 넘지 않아 비과세를 적용받았지만 내년부터 1세대 2주택의 경우 임대과세가 늘어난다는 얘기를 들었기 때문. 박씨는 세금부담 후 임대소득이 낮아질 것을 걱정하고 있다.

결론부터 말하자면 박씨는 당분간 걱정하지 않아도 될 것 같다. 정부가 소액 주택임대소득에 대한 비과세 특례를 2018년까지 2년 연장키로 해서다. 그럼에도 변경되는 것이 있을 수 있으니 기존에 보유한 주택 수와 임대소득 과세 여부를 살펴보고 달라지는 세법개정에 대비한 세무관리전략을 세우는 것이 바람직하다.

현행세법상 보유주택 수에 따른 과세 여부를 살펴보면 1세대 1주택의 경우 주택임대소득이 비과세다. 배우자의 소유주택 수를 포함해 1세대 1주택인 경우가 해당되며 연말 기준 시가 9억원을 초과하는 고가주택은 과세된다.

1세대 2주택의 경우 전세보증금을 제외한 월세에 대해서만 과세한다. 1세대 3주택 이상은 임대소득 계산 시 월세뿐만 아니라 전세보증금(전세보증금 간주임대료=(보증금-3억원)×60%×정기예금이자율 1.8%)에 대한 금액도 과세한다. 다만 전용면적 85㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하의 소형주택은 전세보증금 간주임대료 계산 시 주택 수 산정에서 제외한다.

올해 세법개정안은 임대소득에 따른 과세적용기한을 2018년까지 2년 연장했다. 이에 따라 주택 수에 대한 과세 임대소득을 산정했다면 연간 임대수입 2000만원을 기준으로 과세방법이 달라진다.

임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우 애초 올해까지만 비과세됐으나 소규모 주택임대소득에 대한 비과세 적용기한을 2년 연장하는 내용의 세법개정안이 올해 발표됨에 따라 2018년까지 비과세혜택을 볼 것으로 예상된다.

연간 임대소득이 2000만원 이하인 박씨는 2018년까지 비과세되고 2019년부터 분리과세된다. 만약 연간 임대소득이

2000만원을 초과하면 종합소득세로 과세된다. 종합소득세는 개인의 모든 소득을 종합해 세금을 부과하는 것을 말한다. 박씨가 근로소득이 있다면 근로소득과 임대소득을 합산해 종합소득세율이 과세된다.

따라서 근로소득 등 소득이 많아 세율이 높게 적용되면 절세를 위해 주택의 월세와 임대보증금의 비율을 적절히 조절하거나 임대주택을 공동명의로 등록해 임대수입을 각각 2000만원 이하로 낮추는 것이 현명하다. 다만 기존의 단독명의를 공동명의로 변경할 경우 증여세 및 취득세 등 부대비용이 들어가기 때문에 실익을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제460호에 실린 기사입니다.