[부동산S토리] 불 떨어진 '용인한숲시티 학세권'

부동산시장에서 역세권만큼 중요하게 여겨지는 용어가 ‘학세권’이다. 자녀를 둔 실수요자는 아파트단지 안에 어린이집과 초등학교가 있는 곳을 선호한다. 이에 대형건설사 대부분이 사업계획 단계에서 학교용지를 확보한다. 문제는 교육청의 허가를 받는 일이 쉽지 않고 분양가 인상도 감수해야 한다는 점이다.

용인한숲시티 조감도. /사진제공=대림산업

◆6800세대 대단지에 초·중·고 설립 ‘안갯속’

경기 동탄2신도시 아파트 분양이 한창인 모델하우스촌. GS건설, 대우건설, 대림산업 등 대형건설사의 브랜드아파트가 준공을 앞둔 가운데 지난 연말 SRT(강남-평택 고속철도) 개통으로 이곳 부동산시장이 ‘핫’하다.

그중 대림산업의 ‘e편한세상 용인한숲시티’는 6800세대를 수용할 수 있는 대단지아파트라는 점이 가장 큰 메리트다. 분양관계자에 따르면 7000세대 규모의 대단지아파트는 수도권을 통틀어도 몇군데 안되며 단지 안에 어린이집과 함께 초·중·고교가 지어질 예정이다.

용인한숲시티는 동탄2신도시를 벗어난 용인시 처인구에 소재해 서울 접근성이 다소 떨어지지만 ‘학세권’이라는 게 강점이다. 모델하우스를 방문한 주부 김모씨는 “집을 고를 때 아이들 학교 문제가 제일 신경 쓰이는데 여기처럼 아파트 안에 고등학교까지 짓는 곳은 찾기 힘들다”며 “보안과 치안이 잘돼 있어 안심하고 등교시킬 수 있을 것 같다”고 말했다.

문제는 용인한숲시티 단지 안에 학교가 설립되지 못할 수도 있다는 점. 대림산업과 분양업계에 따르면 경기도교육청의 학교설립 기준을 충족하지 못할 경우 설립허가가 나지 않을 수도 있다. 한국주택협회 조사 결과 의무취학인구는 2008년 이후 계속 감소하고 있으며 서울 고교 신입생은 2016년 10만1000명에서 2021년 6만9000명으로 32% 감소할 전망이다. 이런 상황에서 건설사가 아파트단지 내 학교를 짓기 위해 학교 수를 늘리면 문제가 된다. 용인한숲시티의 경우 6800세대가 모두 분양되면 학교설립에 문제가 없지만 대규모 미분양이 발생하거나 학생 수가 부족할 경우에는 차질이 빚어진다.

현재까지는 용인한숲시티 내 초등학교 1개만 설립이 확정된 상태다. 중학교 설립 관련해서는 조건부 승인이 내려졌다. 2018년 6월 준공 및 입주를 앞두고 남은 기간 안에 학교 문제를 해결하지 못하면 분양자들과 분쟁이 일어날 가능성을 배제할 수 없다. 이미 입주예정자들은 교육부에 상당수의 민원을 제기했다. 대림산업 관계자는 “초등학교와 중학교는 설립이 확정적이지만 고등학교는 아직 설립 여부가 불확실하다”고 말했다.

용인한숲시티 내부. /사진제공=대림산업

◆학교용지 부담금 분양가로… 설립 무산 땐 ‘리스크’

학교용지는 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’에 따라 부동산 개발사업자가 부담금을 내고 기부채납을 하는데 사업규모와 지역여건 등을 심사받은 후 허가를 얻을 수 있다. 하지만 학교용지 부담금이 분양가 인상으로 이어지는 게 걸림돌이다. 현행법상 100가구 이상의 민간 공동주택이나 직장·지역조합주택 등을 짓는 건설사는 분양가의 0.8%를 학교용지 부담금으로 내야 한다.

교육부가 2009년 학교용지 부담금의 부과율을 2배로 늘린 이후 아파트 분양자들에게 부담금이 전가된다는 지적이 나와 교육부와 국토교통부 간 갈등이 빚어지기도 했다. 국토교통부에 따르면 학교용지로 인해 분양자에게 추가되는 비용은 가구당 116만5000원에 달한다.

용인한숲시티의 분양가는 3.3㎡당 평균 800만원대. 일반면적인 99㎡ 기준 분양가가 2억4000만원이다. SRT 호재로 지난해 동탄 아파트값이 폭등한 상황에서 학교설립 여부는 상당한 리스크다.

한편 학교설립 문제를 둘러싸고 지방정부와 개발사업자 간 법정소송이 벌어지거나 입주민이 피해를 입은 사례도 적지 않다. 최근 한국토지주택공사(LH)는 경기 하남·고양·의정부·시흥시 내 보금자리주택 지구의 학교용지 부담금을 두고 경기도교육청과 소송을 진행 중이다. LH가 당초 4개 지역에 16개 학교를 짓기 위해 학교용지를 무상공급하기로 했다가 취소하면서 학교설립이 중단된 상태다. 이처럼 설립허가 여부가 분양에 걸림돌이 될 뿐 아니라 집단민원사태로도 이어질 수 있다.

경기 고양시도 ‘일산요진와이시티’ 내 학교설립 문제를 두고 시행사와 소송을 벌였다. 당초 시행사는 자율형사립고를 설립하기로 했다가 사립초등학교로 변경을 요청했고 고양시 측은 이를 받아들이지 않았다. 고양시는 사용승인일까지 학교설립이 이행되지 않을 경우 공공용지로 기부채납 받는다는 협약 내용에 따라 허가를 내주지 않았고 지난해 6월 아파트가 준공된 후에도 입주가 지연돼 분양자들이 길거리에 나앉는 등 피해가 발생했다. 충남 천안의 ‘백석더샵’ 아파트의 경우 초등학교 개교가 연기되면서 인근 초등학교가 학급과밀 현상을 겪고 있다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제469호에 실린 기사입니다.