방배아트자이 조감도. /사진=GS건설
방배아트자이 조감도. /사진=GS건설
11·3 대책 이후 집값 등 하락세… 악재 속 새해 분양 열기 후끈

이른바 ‘부촌’으로 분류되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)는 지난해 발표된 11·3 부동산대책이 정조준된 곳이다. 전셋값은 끊임없이 치솟고 재건축 아파트값과 신규분양가 상승세는 타의 추종을 불허했다. 그랬던 강남 3구에 규제 칼날을 들이댄 지 3개월여가 지났다. 그동안 강남 3구 아파트값 흐름과 분양가 등은 어떤 변화를 보였을까.


◆움찔했던 강남, 불어닥친 한파

최근 부동산114 자료에 따르면 지난해 강남 3구 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 역대 최고치인 3684만원이었다. 이는 기존 역대 최고치를 기록했던 지난 2007년 3108만원 대비 3.3㎡당 576만원이 오른 수치다.


구별로 보면 서초구가 4225만원으로 가장 높았고 이어 강남구(3916만), 송파구(2401만원) 순이었다. 서초구는 전년 대비 123만원 올랐고 강남구와 송파구는 각각 34만원과 95만원이 떨어졌지만 지난해 전국 아파트 평균 분양가(1052만원)와 서울 평균분양가(2131만원)를 감안하면 강남 3구는 사실상 다른 세상이다.

지난해도 강남 3구의 평균분양가는 고공행진을 이어갔지만 막판 11·3 대책 여파로 재건축아파트시장에 긴장감이 감돌았다. 강남 3구의 재건축아파트 값은 11·3 대책 발표 한달여가 지났던 지난해 12월 둘째주부터 변화의 기운이 감지됐다.

11·3 대책 발표 이전 한달간 서울 아파트 매매가는 0.91% 올랐지만 발표 이후 한달 동안은 0.05% 상승에 그쳤다. 특히 강남권 재건축아파트시장은 대책 발표 전 한 달 간 0.76% 상승한 반면 대책 발표 이후에는 1.16% 하락하며 꽁꽁 언 강남 재건축아파트시장 분위기를 대변했다.


이런 흐름은 12월 내내 계속 됐고 전셋값 역시 12월 내내 하락세를 보이며 해가 바뀐 1월까지 흐름이 이어졌다.

◆그래도 강남… 분양열기 '후끈'


강남 3구는 지난해 1월 GS건설의 신반포자이를 시작으로 3월 삼성물산의 래미안 블레스티지가 각각 평균 37.8대 1, 33.6대 1 등의 높은 경쟁률을 기록하며 조기 완판돼 기분좋은 출발을 보였다.

지난해 8월에는 4000만원이 넘는 고분양가 논란을 빚었던 현대건설의 프리미엄 아파트 디에이치 아너힐즈가 우려를 씻고 1순위 63가구 청약자 모집에 총 6339명이 몰려 평균 100.6대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

청약 광풍을 몰고 왔던 강남 3구는 11·3 대책 이후 정부의 규제 칼날에 지난 3개월간 다소 움츠려든 모습을 보였다. 매수문의가 줄고 거래도 한산해지는 등 좀처럼 냉기가 가시질 않았다.

하지만 분양시장에서는 아직도 강남 진입을 노리는 청약대기자 수요가 풍부하다. 공급을 앞둔 분양물량도 전년 대비 대폭 늘어 냉랭한 시장 분위기와 대조를 이룬다. 따라서 각종 규제 여파에도 불구하고 강남 3구 분양시장이 반전을 꾀할 가능성은 충분하다.

최근 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 강남 3구에서 분양 예정인 아파트는 총 11개 단지 3823가구다. 여기에 올해는 재건축 물량이 많은 강동까지 합세해 총 7447가구나 집주인을 기다린다.

각 구별 물량을 살펴보면 강동구(6개 단지 3624가구)에 이어 강남구(4개 단지 2307가구), 서초구(5개 단지 972가구), 송파구(2개 단지 544가구) 순이다.

올해 역시 시작이 좋았다. 지난 9일 청약 일정을 시작한 GS건설의 ‘방배 아트자이’는 85가구 모집에 836명이 청약해 평균 9.84대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 1순위 마감됐다. 59㎡A형은 경쟁률이 32.35대1을 기록할 정도로 청약 수요가 몰리며 강남 인기를 입증했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남은 전매금지, 잔금대출 규제, 분양승인 심사 강화 등 각종 규제로 가수요가 걷힌 만큼 최근 2~3년 보였던 청약률을 기대하긴 어렵다”며 “다만 교통·생활인프라 등 좋은 입지에 고급화된 상품성으로 무장한 만큼 예년의 완판행진을 이어가는 건 무리없어 보인다”고 전망했다.