저금리 기조와 주식시장 침체가 길어지며 수익형부동산이 노후준비 재테크 수단으로 인기를 모은다. 원룸이나 오피스텔, 상가 등을 임대해 월세를 받으면 쏠쏠하기 때문이다. 한편으로는 수익형부동산의 허위·과장광고가 많아져 피해가 우려된다. 특히 ‘1억원으로 3채 매입’ ‘연수익률 20%’ 등 귀가 솔깃할 만한 조건을 내세워 투자자를 현혹하는 허위·과장광고가 도를 넘었다.

서울 강북의 빌라골목./사진=김노향 기자
서울 강북의 빌라골목./사진=김노향 기자

◆대출 70% 받아 분양… 금리인상 시 뇌관

서울 변두리나 경기 신도시에서는 적은 자금으로 부동산 여러 채를 살 수 있다는 현수막 광고를 흔히 볼 수 있다. 인터넷 포털사이트만 검색해도 비슷한 광고글이 범람한다.


이는 1억원짜리 수익형부동산을 담보로 제공하고 6000만~7000만원을 대출받으면 약 3000만원의 자금으로 한채를 운영할 수 있기에 가능한 계산이다. 1억원을 투자하면 3채를 매입할 수 있는 셈이다.

대부분의 분양대행사는 시중은행이나 제2금융권과 약정을 맺고 대출을 알선한다. 투자자가 직접 은행에 방문해 대출을 신청하는 것보다 더 많은 자금을 융통할 수 있다. 물론 수익형부동산은 무리한 대출을 받아도 수익을 기대할 수 있다. 지난해 전국 상업용부동산의 수익률은 한국감정원 통계 기준 6% 안팎을 기록해 담보대출금리 3%대와 비교하면 두배 정도 높다.


문제는 앞으로 미국이 기준금리를 지속적으로 인상하면 국내 기준금리 역시 뒤따라 인상되고 부동산경기마저 침체될 가능성이 높다는 점이다. 적은 자금으로 무리한 대출을 받아 부동산에 투자했다가 이자부담이 커지고 행여 공실이라도 발생하면 연체나 채무불이행의 늪에 빠질 위험이 크다.

◆당국, 수익률 과장광고 분양업체 징계


수익률 부풀리기는 어떻게 가능할까. 1억원짜리 오피스텔을 분양받을 때 7000만원을 대출(금리 연 3%) 받았다고 가정하자. 취득세는 세입자에게 받은 보증금으로 충당한 것으로 계산한다. 월세 60만원을 받을 때 연 720만원의 수익이 나고 대출이자를 빼면 510만원이 남는다. 실 투자금 3000만원 대비 연 수익률이 17%다. 월세를 높이면 연 수익률 20%도 가능하다.

하지만 이는 대출금리가 오르지 않는다는 가정 아래 공실이 전혀 없어야 가능한 수익이다. 중개수수료와 1년에 두차례 내는 재산세 등 부대비용도 포함하지 않았다. 부동산업계 관계자는 “도심 업무지구일 경우 공실률이 낮지만 그만큼 분양가가 비싸고 외곽이나 신도시에서는 공실률이 상당히 높은 데다 최근에는 부동산경기 침체로 빈집이나 빈사무실이 넘쳐난다”며 “공실이 장기간 발생하면 내 돈으로 이자를 부담해야 하는 상황이 올 수 있다”고 조언했다.


실제로 교외지역의 많은 지식산업센터들이 기업 입주를 유치하지 못해 임대료를 깎거나 보증금을 면제해주는 조건을 내거는 경우가 많다. 최근에는 ‘호텔식 오피스텔’ 등으로 광고하거나 아직 확정되지 않은 ‘명품브랜드 입점’ 등을 홍보하는 경우도 늘어났다. 개발호재나 교통호재를 내세울 경우 투자가치가 높아질 것이라는 기대감이 커지기 때문이다.

이 같은 피해를 막기 위해 공정거래위원회는 지난해 12월5일 수익률과 투자가치를 부풀려 광고한 13개 분양업체에 시정명령을 내렸다. 2년 전인 2014년 12월에도 똑같은 이유로 시정명령을 받은 분양업체가 21곳에 달했다.