[책속에 돈있다] 부동산이 '노후' 지켜줄까

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원. /사진=머니S DB

부동산은 노후의 삶에서 어떤 존재일까. 기댈 수 있는 언덕일까, 아니면 짐일까. 고령화와 저출산 시대, 노후자산 재설계가 중요한 시기다. 우리나라 가계자산의 70~80%를 차지하는 부동산은 과거처럼 급상승하기 힘들다 해도 여전히 가장 효과적인 투자처다.

부동산시장의 저명한 분석가인 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 신간 <박원갑의 부동산투자 원칙>에서 투자심리를 활용한 노후의 부동산 성공법칙을 다뤘다. 다가구·다세대주택·점포겸용주택·상가·토지·꼬마빌딩 등 월세수익을 낼 수 있는 '수익형부동산'이 노후의 부동산 투자처로 각광받는 가운데 박 위원은 다양한 투자사례와 함께 개개인의 심리적 특성을 고려한 자산관리법을 소개한다. 가령 다가구·다세대주택의 경우 감정노동의 힘겨움을 모르는 사람은 투자에 성공할 수 없다는 것이다.

◆자기심리 파악이 자산관리 성패 핵심

- 자산관리를 위해 부동산이나 금융을 선택할 때 '투자심리'를 고려하라고 제시한 것이 눈에 띕니다.

▶투자에서 처음 세웠던 계획을 끝까지 유지하는 뚝심, 즉 '선호의 일관성'은 성공의 키워드입니다. 합리적인 계획을 세워놓고도 감정적으로 행동해 일을 그르치는 경우가 많기 때문이죠. 종신보험 가입자의 74%가 중도해지한다고 합니다. 또 주변에 주식 직접투자로 성공한 사람이 드문 것도 투자과정의 스트레스를 견디지 못하고 중간에 내던져서입니다.

수시로 흔들리는 사람에게는 비환금성 자산인 부동산이 유리합니다. 잘 팔리지 않는 것이 오히려 재산을 지키는 셈이죠. 적어도 충동적인 감정에 못이겨 하루아침에 애써 모은 재산을 날리는 행동은 막을 수 있으니까요. 부동산은 등락에 일희일비할 필요없고 태풍이 불어도 허공으로 사라지는 일이 없습니다. 관리의 어려움이 없다면 부동산은 노후생활 방편에 적절한 투자처가 될 것입니다.

◆금융자산에 비해 비효율적·낮은 수익

- 투자의 성패는 수익성인데 부동산시장이 계속 오를지에 대해 회의적 시각이 많습니다.

▶사실 금융지식이 많고 강철심장을 가진 사람이라면 부동산보다 금융자산에 투자해 부를 늘리는 게 빠르다고 볼 수 있습니다. 많은 국가에서 장기 주식투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권투자 수익률은 3~4% 정도입니다. 하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 것이 힘에 벅찰 수밖에 없습니다.

부동산에 대한 인식을 바꿔야 합니다. 저성장시대로 접어든 만큼 부동산투자는 최선보다 차선으로 접근하고 고수익이 아닌 보험으로 인식해야 합니다. 또한 투자보다는 필요로 구매할 때 스트레스를 덜 받을 수 있습니다.

/사진=머니S DB

◆'수익형부동산' 투자실패 피하려면

- 최근 수익형부동산의 분양이 활발한데 공급과잉으로 인한 공실이나 투자실패를 피하려면 어떻게 해야 할까요.

▶입지가 8할이라고 할 수 있을 만큼 입지 선택이 중요합니다. 유동인구가 많은 도심의 역세권을 고르고 상가일 경우 젊은층이 많이 찾는 곳이어야 합니다. 상가는 분양초기 임대수익률을 뻥튀기하는 현상이 있으므로 반드시 자기자본 대비 임대수익률을 계산해 자기자본수익률(ROE)을 따져봐야 합니다. 특히 요즘은 '렌트 프리'를 이용한 변칙적인 임대료계산법이 기승을 부려 신중해야 합니다.

또 젊은 직장인들은 하루하루 회사생활이 바쁘기 때문에 여러 채의 부동산을 매입해 월세를 받는 것이 어렵습니다. 주택 임대소득 과세가 강화되는 데다 관리의 번거로움, 넉넉하지 않은 자금도 걸림돌입니다. 월세 부동산투자는 현직 때보다 돈이 어느 정도 모인 은퇴 1년 전후로 시작하는 게 좋습니다. 월급이 나오지 않을 때 월급 대신 월세를 받는다고 생각하는 것입니다.

◆귀농·귀촌·임대주택 '좋은 방법'

- 은퇴 후 귀농·귀촌이나 젊은층의 임차 선호 등 주택시장 트렌드가 달라지고 있는데 투자적 관점에서 어떻게 볼 수 있을까요.

▶은퇴 후 귀농·귀촌을 꿈꾸며 토지를 사는 사람이 많은데 선투자는 위험합니다. 집이든 농지든 빌려서 이용해본 다음 천천히 구입해도 됩니다. 그리고 배우자와의 합의가 중요합니다. 대체로 남편은 전원생활의 로망을 찾아 떠나려는 성향이 있는 반면 아내는 편리한 도심생활을 떠나기 꺼리는 편입니다. 가사노동을 어떻게 배분할 것인지 등 세부적인 실행계획도 세워야 실패하지 않습니다. 샐러리맨 전원행의 마지노선은 주말주택 정도인 것 같습니다. 도시에 거주하며 근교의 농가를 오가는 멀티해비테이션이 가장 이상적이라고 생각합니다.

그리고 젊은층의 주거방식이 뉴스테이 등으로 다양화되는 현상은 베이비부머와 달리 집을 선택적으로 소비하는 경향 때문인 것 같습니다. 과거처럼 집값이 크게 오르던 시대가 갔고 집은 투자보다 필요에 의해 구매하는 것이 좋은 게 사실입니다. 만약 내집 마련을 한다면 회사와 대중교통으로 1시간 이내, 역세권에서 가장 싼 집을 고르세요. 투자에서 '마법의 상품'이란 없습니다. 자신의 스타일에 맞춰 자산을 설계하는 것이 가장 좋은 방법입니다.