자녀에게 아파트를 양도하면 증여로 추정된다. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 따라 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산(부친명의의 재산을 아들에게 양도하는 경우)은 증여한 것으로 추정한다. 그러나 추정규정이기 때문에 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 양도로 보고 부친에게 양도소득세를 과세한다. 다만 양도한 것을 입증하지 못하면 자녀가 증여세를 내야 한다. 자녀에게 아파트를 물려줄 때 증여가 아닌 양도로 인정받는 방법을 알아보자.


먼저 자녀와 거래할 때 입증자료를 남겨야 한다. 부동산 소유권 이전일 현재 시가가 있으면 시가를 적용한다. 소유권 이전 3개월 전후 물건과 유사한 매매사례가액은 국토교통부 실거래 공개시스템에서 확인 가능하다. 매매사례 가액이 없다면 공동주택 가격으로 매매가액을 정한다. 자녀는 부동산 취득자금 출처에 근거가 있는 자금(근로소득금액, 다른 부동산 양도소득)을 매매대금으로 지급해야 하며 반드시 금융거래로 증거를 남겨야 한다. 특수관계자 간의 거래는 반드시 입증자료를 확인하므로 취득자금이 자금출처 입증 가능한 소득범위 내여야 한다. 취득자금출처 부족금액이 있는 경우 전세보증금, 대출을 받는 방법도 자금출처로 인정한다.


/사진=이미지투데이
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또한 대가를 지급하고 매매하는 경우에도 시가보다 저가로 매매하면 저가로 매입한 자녀에게는 증여세가 과세될 수 있으며 저가로 매도한 부친에게는 양도소득세가 추가로 부가될 수 있다. 아울러 자녀에게 저가로 양도하면 증여세를 낼 수 있다. 부친이 자녀에게 시가보다 저가로 매매하는 경우 그 시가와 매매가격과의 차액은 자녀에게 증여한 것으로 본다.

시가와 매매가격과의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우 적용된다. 증여받은 이익은 시가와 매매가격과의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액으로 적용한다. 부친이 자녀에게 시가 14억원인 아파트를 10억원에 양도하는 경우 시가와 매매가격의 차이인 4억원에서 시가의 30%인 4억2000만원과 3억원 중 작은 금액을 빼면 1억원이 증여재산가액으로 된다.

반대로 자녀에게 저가로 양도하면 부친에게 양도소득세가 과세될 수 있다. 부친이 자녀에게 시가 14억원인 아파트를 10억에 양도한다면 부친의 양도소득세는 줄어든다. 이처럼 세법에서는 특수관계자와의 거래로 조세부담을 감소시킨 것으로 인정되는 경우 ‘부당행위계산부인’으로 실제 매매가액이 아닌 시가 14억원을 양도가액으로 인정해 양도소득세를 부과한다. 양도소득세를 과세할 수 있는 조건은 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의5에 상당하는 금액 이상인 경우다.


☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제480호에 실린 기사입니다.