[법률S토리] ‘여러집 살림’ 뭐부터 줄일까

#일반주택을 소유한 A씨는 아버지 사망으로 주택을 하나 더 상속받았다. 또 이사를 위해 새주택을 추가로 매입했다. 갑작스럽게 1세대3주택(일반주택+상속주택+새주택)자가 된 A씨는 주택 양도 시 발생할 세금으로 고민이 깊어졌다. A씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까.

양도소득세는 양도 시점에 따라 세금 적용이 달라진다. 상속주택 특례를 보면 피상속인으로 상속받은 주택(피상속인이 소유하던 주택이 2개 이상인 경우 선순위 상속주택 1개에 한함)과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 종전의 주택 1개만 소유한 것으로 본다. 보유기간 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다.

/사진=이미지투데이

피상속인이 상속 당시 2개 이상의 주택을 보유한 경우 1주택을 선순위 상속주택으로 본다. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2개 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택만 선순위 상속주택에 해당한다.

2주택 비과세 특례도 살펴보자. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(일반주택)을 양도하기 전 다른 주택(새 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우와 종전(일반주택)의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(새 주택)을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(일반주택)을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 본다. 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다. 다만 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨을 유의해야 한다.

A씨에게 상속주택 특례 규정과 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 순차적으로 적용해 양도소득세 절세 방안을 살펴보자. 결론부터 말하면 주택 양도순서가 일반주택→상속주택→새 주택 순으로 양도 시 모두 양도시점에 특례 규정을 적용해 1세대1주택 비과세가 되므로 양도소득세를 절세할 수 있다.

양도소득세는 양도 당시 현황에 따라 판정하는 것으로 일반주택 양도 시 피상속인과 별도 세대였던 A씨의 상속주택은 상속주택 특례 규정에 의해 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 2년 이상 보유한 일반주택을 새 주택 취득 날로부터 3년 이내 양도하면 일시적 2주택 비과세가 적용돼 양도소득세가 발생하지 않는다.

만약 상속주택을 먼저 양도하면 양도 당시 1세대3주택이 되기 때문에 양도소득세가 과세된다. 그 후 상속주택을 구

주택으로, 새주택은 신주택으로 보면 구주택 취득(상속포함) 날로부터 1년 이상 지난 후 신주택을 취득하고 신주택을 취득한 날로부터 3년 이내 구주택(상속주택)을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능하다. 이때 주의할 사항은 신주택(새 주택)을 먼저 양도하는 경우다. 신주택을 먼저 양도하면 1세대2주택으로 판단돼 양도소득세가 과세된다.

양도소득세는 특례 규정이 많다. A씨처럼 1세대2주택 이상인 경우 주택을 양도하기 전에 반드시 세무전문가와 상담해 양도소득세를 줄이는 것이 바람직하다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제463호에 실린 기사입니다.