주산연 “미국 기준금리 1%포인트 인상되면 아파트값은 1.8% 하락 우려”

서울 시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

미국 기준금리가 오르면 아파트 값이 떨어진다는 연구결과가 나왔다.

26일 주택산업연구원은 ‘미국 기준금리 변화가 주택가격에 미치는 영향’ 보고서를 통해 미국 기준금리 1%포인트 인상 시 국내 주택담보대출 금리는 0.96%포인트 상승, 아파트값은 1.8% 하락할 수 있다고 전망했다.

주산연은 이러한 가격 하락 수준은 과거 입주물량이 집중됐던 지난 2013년의 3% 하락수준보다 낮지만 최근 국내 주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하고 있어 아파트값 하락폭 확대를 경계해야 한다고 주장했다.

노희순 주산연 연구위원은 “국내 주택담보대출 금리와 아파트가격의 동태적 관계를 분석한 결과 미국 기준금리가 인상 기조로 전환되면서 가계대출 증가폭이 둔화되는 긍정적인 효과가 있다”며 “하지만 ▲국내 주택담보대출 금리 상승 ▲아파트가격 하락 ▲신용금리 스프레드 확대 ▲장단기금리 스프레드 축소 등 주택시장에 부담되는 현상이 더 많이 나타날 수 있다”고 전망했다.

특히 그는 “신용금리 스프레드가 확대되고 장단기금리 스프레드가 축소되는 것은 시장 유동성 감소와 경기 침체를 의미한다”며 “주택소비가 더욱 위축될 가능성이 커지고 있다”고 지적하며 미국 기준금리가 1%포인트 인상되면 국내 주택담보대출 금리는 0.96%포인트 급등할 것으로 예측했다.

이러한 주택담보대출 금리 상승폭은 최근 6개월간 보인 금리 상승폭 0.36%포인트나 2005~2007년의 미국 기준금리 인상시기의 금리 상승폭 0.48%포인트보다 더 큰 수준으로 주택시장 하방압력이 더 커질 것이라는 게 그의 주장.

그러나 국내 기준금리는 미국 기준금리에 약 16개월간의 시차를 두고 영향을 받으며 여전히 국내 경제상황의 불확실성이 크기 때문에 연내 한 번 이상 인상되기는 어려울 전망이다.

국내 주택담보대출 금리가 빠르게 상승하는 것은 가산금리 등의 리스크 비용이 증가하기 때문. 리스크 비용을 설명할 수 있는 ▲가산금리 비중은 2013년 0.32~0.44배에서 2016년 11월 0.84~1.17배로 확대됐으며 ▲신용평가사 저신용 금리와 평균금리 차이도 2015년 9월 3.81%포인트에서 2016년 12월 4.63%포인트로 확대됐다.

이 때문에 경기침체, 유동성 급감, 1%포인트 이상의 미국 기준금리 인상 가능성 등이 있어 고대출가구를 중심으로 아파트가격 하락이 장기화되거나 하락폭이 확대될 우려가 있다고 경고했다. 고대출가구는 부의 레버리지 효과에 노출돼 주택가격 하락에 취약해서다.

노 연구위원은 “주택의 수요 감소, 가격하락 가능성 확대, 담보능력 하락 등으로 인해 주택시장 위험이 금융시장으로 전이될 가능성이 높아지고 있다”며 “가계부채 건전성 관리정책은 금리상승기에 주택시장 변동성을 최소화하는 방향으로 접근하는 것이 필요하다”고 진단했다.

이어 “가계부채 건전성 관리정책은 ▲가산금리와 신용금리스프레드의 급격한 상승 제한 ▲시장 리스크의 수요자 전가 최소화 ▲금융권의 시장리스크 공유 등의 정책적 접근이 요구된다”며 “주택소비자 보호를 위해 비소구 주택담보대출 확대, 공적 보증 상품 확대, 낮은 금리의 정책모기지 확대 등의 배려가 필요하다”고 강조했다.