[머니톡콘서트] 100세시대와 부동산환경, 투자나침반 찾다(종합)

재테크전문 경제주간지 <머니S> 주최로 20일 오후 열린 ‘제4회 머니톡콘서트’에서 청중들이 강연을 듣고 있다. /사진=임한별 기자

재테크전문 경제주간지 <머니S> 주최로 20일 오후 서울 여의도 금융투자협회 불스홀에서 열린 ‘제4회 머니톡콘서트’가 성황리에 종료됐다.

무더운 날씨에도 약 250명의 청중이 모여 부동산재테크에 대한 투자자의 높은 관심을 엿볼 수 있었다.

이날 열린 제4회 머니톡콘서트는 ‘백세까지 책임지는 부동산투자’를 주제로 진행됐다.

첫 번째 강사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장은 부동산시장은 일정한 주기(사이클)가 있다며 ‘사이클 원칙’에 따라 건물보다 땅이 지닌 미래 가치를 보고 투자 하라고 조언했다.

그는 “보통 사람들은 당장 눈앞에 벌어질 일에 관심이 많지만 부동산은 10년 앞을 내다보는 혜안이 필요하다”며 “특히 투자 대상은 기준과 방법이 다 다르기 때문에 각각 성격에 맞는 투자에 나서야 한다”고 역설했다.

제4회 머니톡콘서트에서 부동산시장 전망과 은퇴자산관리를 주제로 강연에 나선 고종완 한국자산관리원장. /사진=임한별 기자

그러면서 그는 남의 말만 듣고 투자 대상을 급히 바꾸는 우를 범하는 경우가 많다며 일정한 주기가 돌고 도는 부동산시장의 ‘사이클 이론’을 주장했다.

고 원장은 “아파트 사러 갔다가 중개인 말에 혹해서 급하게 투자 대상을 상가나 빌딩으로 바꾸는 우를 범하기 쉽다”며 “시기·지역·상품 등 3가지 흐름을 꼼꼼히 따지는 계획적인 접근이 올바른 부동산 투자방법”이라고 강조했다.

고 원장은 이 같은 사이클 이론을 바탕으로 올바른 투자 대상을 짚는 방법도 제시했다.

그는 “시간이 지나면 건물 가치는 떨어지고 남은 것은 대지 가치이기 때문에 좋은 건물보다는 건물이 세워진 대지가 품은 미래 가치를 따져서 부동산 투자를 해야 한다”며 “‘인구·소득·인프라’가 증가하고 교통편 개선 등 정부의 개발 호재 등을 품은 곳을 투자 대상으로 삼아야 한다”고 조언했다.

두 번째 강사로 나선 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 ‘새정부의 부동산시장 정책과 전망’을 짚었다.

권 교수는 문재인정부의 6·19 부동산대책과 관련 “강도 높은 규제임은 분명하지만 정부가 경제의 상승흐름을 꺾고 싶지 않은 복안이 있다”며 “앞으로 강도가 더 강해질 수 있고 오는 8월 가계부채대책 이후 시장영향이 나타날 것”이라고 전망했다.

특히 채무상환비율(DSR) 도입 이후 부동산시장은 살아나기 쉽지 않을 것이라는 게 권 교수의 전망이다. DSR은 신용대출뿐 아니라 카드대출, 마이너스통장 등 모든 부채금액을 적용해 대출한도를 규제하는 만큼 타격이 클 것으로 예상된다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 제4회 머니톡콘서트에서 새정부의 부동산시장 정책과 전망’을 짚었다. /사진=임한별 기자

정부 규제뿐 아니라 시장환경 역시 부정적이다. 권 교수는 “인구가 계속 줄어드는 상황에서 집은 늘고 있다”며 “자가주택 보유율은 약 60%, 또 집이 없는 40% 중 절반은 집을 사기 어려운 중산층 이하라 정부는 임대주택 공급을 지속할 것”이라고 설명했다.

이어 “우리나라 부동산시장은 아파트에 집중돼 있는데 아파트시장이 저물어가지 않나 생각한다”며 “당분간은 아니지만 중·장기적으로는 가격이 하락할 수 있다”고 내다봤다.

서울 재건축시장에 대해서 권 교수는 “올해 가을 철거로 인한 이주물량이 2만가구 발생해 공급부족이 우려된다”며 “반면 포항·울산 등은 부동산시장이 2~3년째 하락하고 있어 서울과 지방의 지역별 맞춤형정책이 필요하다”고 제언했다.

마지막 강연자로 나선 강은 지지옥션 투자운용본부 팀장은 ‘노후 성공 재테크의 길’로 경매를 제시했다.

강 팀장은 “현재의 경매시장은 한마디로 낙찰받기 매우 어렵다”며 “경매물건이 너무 많이 줄었고 올해 역시 줄어들 것으로 예상되는 상황”이라고 말했다.

그에 따르면 지난 2005년 42만건을 넘어섰던 전국 경매 물건은 지난해 12만5000여건에 불과했다. 올해는 10만8000건 수준까지 떨어질 것으로 예상된다. 물건이 적다보니 낙찰가율은 높다. 이는 저금리가 상당히 장기간 지속됐기 때문이라는 게 그의 해석이다. 그는 “부동산 투자는 시기만 잘 타고나면 된다”며 “때를 기다리는 게 중요하다”고 말했다.

강은 지지옥션 투자운용본부 팀장이 제4회 머니톡콘서트에서 ‘노후 성공 재테크, 경매의 길을 묻다’를 주제로 강연했다. /사진=임한별 기자

그러나 강 팀장은 머지않아 경매시장에 큰 움직임이 나올 것이라고 내다봤다. 그는 “근데 가계대출은 사상최대인데 1%만 올라도 경매시장 난리난다”며 “기업 연체율도 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

특히 경매와 관련된 정보는 많은 곳에서 얻을 수 있는데, 강 팀장은 유료경매정보사이트를 이용하는 것을 추천했다. 그는 “신문 등에서 공고를 접할 수 있지만 제한적이고 대법원 사이트에서 많은 데이터를 얻을 수 있지만 분석이 어렵다”며 “유료경매정보 사이트를 이용해 다양한 정보를 얻는 것을 추천한다”고 말했다. 다양한 관련 정보를 얻을 수 있고 전문가의 분석도 얻을 수 있기 때문이다.

그는 “옥션은 액션이라는 말이 있는데 그만큼 실천이 중요하다는 뜻”이라며 “조금만 공부하고 조금만 더 알면 수많은 정보를 얻을 수 있다”고 강조했다.

한편 머니톡콘서트는 재테크전문 경제주간지 <머니S> 주최의 투자세미나로 지난 2015년 첫회를 연 이후 해마다 인기를 더하고 있다.