[고수칼럼] 주식·부동산 투자, 왜 나만 쪽박일까

전통 재테크 수단인 주식과 부동산 투자가 다시 주목받고 있다. 주식시장은 글로벌 경기의 회복세와 국내 기업의 이익성장, 국내정치안정 등의 3박자로 5년간 지루한 박스권을 돌파해 신고가를 갱신 중이다. 금융투자협회에 따르면 지난 6월 기준 주식거래활동 계좌가 2347만개로 역대 최대치를 기록했다.

부동산시장도 마찬가지다. 서울지역 아파트 가격은 최근 상승세를 넘어 과열 양상으로 치닫고 있다. 한국감정원에 따르면 서울아파트 가격은 지난달 24일 기준 전주대비 0.24% 오르는 등 4주 연속 상승세를 기록했다. 최고점을 찍는 주식과 부동산시장에서 성공할 수 있는 중장기 투자 계획을 세워보자.

/사진=이미지투데이

◆주식시장, 기업 이익·수급상황 따져야

주식시장은 장기적인 트렌드를 파악해 원칙을 갖고 투자해야 한다. 주식가격은 기업의 이익성장과 수급 등 두가지로 결정된다고 해도 과언이 아니다. 먼저 주식시장에 진입하려면 기업의 이익성장을 살펴봐야 한다.

이익성장을 통해 상승한 주식은 꾸준히 올라가기 마련이다. 하지만 이익 없이 수급으로만 상승한 시장은 언제든 거품이 꺼질 수 있으니 유의해야 한다. 지금 시기는 회사가 돈을 벌어 주식이 오른 것으로 주가 상승 여력이 있어 보인다.

수급 역시 여유가 있는 상태다. 수급의 대표적인 역할을 맡는 국민연금 기금운용위원회는 지난 5월 ‘국민연금기금 중기(2018~2022년) 자산 배분안’에서 국내 주식투자 비중을 늘리기로 했다. 지난해 말 18.3%이던 국내 주식 비중을 2018년 말 18.7%, 2022년 말 20% 안팎까지 확대한다는 방침이다.

국민연금이 주식비중을 늘리는 이유는 단순하다. 장기화된 저금리로 채권에 담아둔 수백조원의 자산 수익률이 하락하고 있어서다.

시장금리 상승 영향도 국민연금의 주식 투자를 확대시킨다. 금리가 오르면 국민연금 자산배분의 한 축인 채권가격이 떨어져 기금의 연 목표 수익률을 지키기 위해 주식비중을 지속적으로 끌어올리는 것이다. 국민연금의 운용 자산규모는 603조원이며 전세계 연기금 중 자산규모로는 3위에 해당된다.

이밖에도 기업이익과 투자수급이 조화로운지 살펴봐야 한다. 기업 실적이 아무리 좋아도 살 사람이 없다면 가격은 하락할 수밖에 없고 기업이익이 뒷받침되지 않으면 기대만큼 주식이 상승하기 어렵다.

결국 주식시장은 어느 종목에 어떻게 투자하는 지가 과제다. 2008년 이후 10년 동안 개인 투자자들의 순매수 상위 10개 종목의 연평균 수익률은 -20%인 반면 기관투자자 순매수 상위 10개 종목의 연평균 수익률은 21.2%, 외국인 투자자의 연평균 수익률은 무려 23.8%에 달한다.

따라서 개인투자자라면 직접투자보다 펀드를 이용한 간접투자를 추천한다. 또 무리하게 욕심을 내기보다는 연 목표수익률을 정해 투자해야 한다.

시중에 나온 펀드상품은 다양해 고르는 것이 힘들겠으나 기준을 두고 선택한다면 시장대비 수익이 좋은 펀드를 고를 수 있다. 안정적으로 시장평균수익률만 달성하려고 한다면 코스피를 추종하는 인덱스펀드나 지수형 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것이 바람직하다.

◆고공행진 집값, 주택연금 가입도 고려

부동산시장의 투자 전망은 다양한 관점이 존재한다. 정부가 부동산 투기 억제를 골자로 하는 '8·2 대책'을 발표했지만 서울지역 아파트가격이 더 오를 것인지 논란이 일고 있다. 앞서 투기수요를 타깃으로 발표한 '6·19대책'이 실효성을 거두지 못하면서 최근 서울지역의 아파트 가격이 오르는 근본적 원인을 짚어볼 필요가 있다.

우리나라 주택가격의 하락을 주장하는 사람들은 103%에 다다른 주택보급률과 최근 3년간 급증한 주택 인허가 물량을 예로 든다. 그러나 부동산은 주식과 달리 공급이 매우 제한적이다. 특히 일자리가 있는 대도시는 지을 땅이 부족하고 그중에서도 사람들이 선호하는 주거지와 아파트는 더욱 제한적이다.

반면 우리나라 총가구 수는 계속 늘고 있고 그중 1·2인가구의 증가 속도가 특히 가파르다. 통계청에 따르면 대한민국 인구수는 2031년 5296만명을 정점으로 감소세로 돌아서지만 가구수는 2015년 1901만가구에서 매년 늘어나 2043년 2234만 가구로 정점을 찍는다.

특히 주거지를 고를 때 직주근접성을 가장 중요하게 생각하는 1인 가구와 2인 가구는 2015년 각각 27.2%, 26.1%에서 2045년 1인 가구는 36.3%, 2인 가구는 35%로 증가함에 따라 서울지역 주택의 수요층은 꾸준히 늘 것으로 보인다. 반면 서울지역 주택시장의 공급상황은 녹록지 않다.

서울시에 따르면 2017년부터 2022년까지 재건축 재개발로 인한 멸실 주택수가 공급 주택수를 앞서 주택 부족 현상이 일어날 것으로 보인다. 올해는 약 6214세대의 주택이 부족하고 내년에는 2만2069세대나 부족해 서울 지역 주택시장은 상승세가 이어질 것으로 판단된다.

따라서 실수요자 관점에서 무주택자라면 서울지역 주택 특히 선호도와 환금성이 높은 아파트 구입을 굳이 고려할 필요가 없다.

이보다는 거주뿐 아니라 주택연금을 통해 노후에 필요한 자금으로 활용하는 측면에서 구입을 고민해야 한다. 이 상품은 소유주택을 금융기관에 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 매월 연금으로 노후생활자금을 지급받는 방식이다.

가입대상은 만 60세 이상의 주택 소유자로 가입 당시 집값을 기준으로 연금 지급액을 결정하기 때문에 집값 하락에 따른 연금 감소의 위험이 없고 가입자 사망시 수령한 연금 총액보다 주택의 가치가 클 경우 그 차액은 상속인에게 반환된다.

이 같은 장점으로 주택연금의 가입자 수가 꾸준히 증가하는 추세다. 최근 3년간 상반기 주택연금 가입자를 살펴보면 2015년 3065명, 2016년 5317명, 2017년 5942명으로 늘어 6월 말 기준 4만5300명을 넘어섰다. 부동산의 직접 투자를 포함해 연금투자 역시 고려해볼 것을 추천한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제500호(2017년 8월9~15일)에 실린 기사입니다.