이주현 지지옥션 선임연구원이 지난 6월20일 열린 머니톡콘서트에서 강연하고 있다. /사진=장동규 기자
이주현 지지옥션 선임연구원이 지난 6월20일 열린 머니톡콘서트에서 강연하고 있다. /사진=장동규 기자


대출금리와 원자잿값 상승 영향으로 고분양가 시대가 도래함에 따라 신규 분양시장의 전망이 밝지 않다. 투자자와 실수요자들은 부동산 경매 시장으로 눈을 돌리고 있다.


지난 6월20일 머니S가 주최한 제17회 머니톡콘서트 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'에서 이주현 지지옥션 선임연구원은 '고금리 시대, 주거용 부동산 경매 투자전략'을 주제로 강연하며 최근 경매 시장에 실수요자의 등장이 눈에 띄게 증가했다고 밝혔다.

이 연구원은 실수요자와 투자자의 입장에서 경매 투자에 참여할 때 반드시 확인해야 하는 지표에 대한 팁을 공유하며 최근의 낙찰 사례를 소개했다.
━

강남 아파트 경매, 호가보다 높다

━
지지옥션에 따르면 한국 부동산 시장의 바로미터인 서울 강남 아파트 경매에 5월 한 달 동안 건당 12.7명의 응찰자가 몰렸다. 이는 2년 3개월 만의 최다 기록이다.


서울 강남구 대치동 은마아파트 22동 1202호 104㎡(이하 전용면적)는 감정가 27억9000만원에 경매로 나와 26억5288만원에 낙찰돼 '감정가 대비 낙찰가율'(매각가율)이 95.1%를 기록했다.

부동산 상승기에 100%를 넘던 매각가율이 하락한 것은 부동산 불황과 경매 시장의 호황을 의미한다. 하지만 해당 물건의 매도 호가는 24억원으로 낙찰가보다 낮았다. 시장에서 팔리는 가격보다 비싸게 경매 낙찰을 받았다는 의미. 호가 대비 차익은 -10.5%를 나타냈다.
━

"실수요자 중대형 응찰 더 유리해"

━
분양가가 상승함에 따라 실수요자가 내 집 마련을 목적으로 경매에 뛰어드는 경우가 많아졌다. 이 연구원은 중소형보다 84㎡ 초과 중대형 아파트를 좋은 경매 물건으로 추천했다. 현재 시장에서 중대형 아파트 경매는 매도 호가 대비 20~25% 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다는 게 이 연구원의 설명. 지지옥션 조사에 따르면 지난 4~5월 응찰자가 55명 몰린 서울 서대문구 남가좌동 현대아파트 104동 11층 115㎡는 감정가 12억500만원, 낙찰가 8억1219만원으로 매각가율이 67.4%를 기록했다. 매도 호가는 24.8% 높은 10억8000만원이었다. 시장 가격 대비 20~25% 낮은 가격으로 낙찰을 받았다.


지지옥션이 한국부동산원의 서울 아파트 면적별 매매가격을 분석한 결과 2020년과 2022년 소형 아파트의 가격이 가장 먼저 하락했다. 중대형 아파트는 가격을 유지하거나 완만하게 하락했다. 이 연구원은 "경매 시장에서 중대형 아파트가 중소형보다 하방 압력이 낮고 더 싸게 구입할 수 있다"고 조언했다.

경기도에서도 비슷한 사례가 있었다. 경기 김포시 풍무동 풍무푸르지오 110동 17층 85㎡는 응찰자가 59명 몰렸는데 감정가 7억6200만원의 물건이 5억4780만원에 낙찰됐다. 매도 호가는 5억7000만원이었다. 매각가율은 71.9%로 호가 대비 차익이 3.9%를 나타냈다.
이 연구원은 부동산 상승기에 경매 물건이 감소하고 취소율은 상승한다고 밝혔다. 매각가율이 상승하는 경우 물건 수가 적거나 매도 호가가 높아서 경매 신고가가 속출하기도 한다. 이 연구원은 "낙찰률이 상승하는 것은 1회차 낙찰자가 빈번한 것으로 경매 감정가의 저평가 인식과 유찰 건수가 감소하기 때문"이라고 설명했다.


반면 부동산 하락기에 매매시장은 매물이 쌓이고 경매 신규 건수가 증가해 경매 취소율이 하락한다. 매각가율은 하락해 낮은 매도 호가가 형성된다. 낙찰률 역시 하락해 2~3회 유찰 건수가 증가하는데 감정가가 고평가됐다는 인식 때문이다.

사진=장동규 기자
사진=장동규 기자


━

"전세권 설정된 경우 투자 위험"

━
지난해 하반기 수면 위로 드러난 전세사기 사태를 계기로 경매 물건이 더욱 늘어날 전망이어서 주의사항도 당부됐다. 이 연구원은 "선순위 임차인이 있는 물건이거나 전세권이 설정된 경우 투자 위험이 크므로 신중하게 투자해야 한다"고 말했다.

경매로 넘어간 주택에 선순위 임차인이 있거나 전세권이 설정된 경우 임차인의 대항력 발생으로 낙찰자 대신 임차인이 경매 물건을 인수할 수 있다. 강제집행에 있어 우선변제청구권이 있는 채권자는 매각대금의 배당을 요구할 수 있다. 경매 주택에 임차인이 전입신고, 확정일자 등을 받았다면 낙찰자에게 배당 요구를 할 수 있다.

지난 3월 매각을 진행한 경기 수원시 영통대우월드마크 102동 임의경매 사례를 보면 감정가 7억6100만원에 최저 입찰가가 1억8271만원까지 하락했다. 2021년 10월 경매를 개시한 해당 물건은 2억2080만원에 매각을 완료했다. 낙찰자는 인수 보증금 3억9000만원을 합해 총 6억1080만원에 아파트를 샀다. 매매 시세는 7억원, 전세는 5억원으로 차익 12.7%를 기대할 수 있는 투자였다.

이 연구원은 "투자자 입장에서 이러한 경매물건의 위험성은 크지만 수익을 기대할 수도 있다"고 조언했다. 다만 위험 매물일 경우 거주가 목적인 실수요자보단 낙찰된 주택에 거주하지 않아도 되는 투자자들이 낙찰 받는 것이 더 안전하다.

'지분경매'에 대한 팁도 제시됐다. 부동산은 일반적으로 한 사람이 단독 소유한 경우가 많지만 지분 매각·경매는 소유자가 두 명 이상이다. 예를 들어 부부가 공동명의로 부동산을 구입한 경우에 한 명의 지분만 경매하는 것이다. 지분경매는 해당 부동산에 대한 가치평가가 무엇보다 중요한데 지분을 해결하는 과정이 길어질 수 있는 만큼 장기 계획을 세워야 한다.

이 연구원은 "지분경매의 경우 경쟁률이 떨어질 수 있어 매각가율도 상대적으로 낮고 투자 가치가 높다"면서 "특히 서울의 물건은 금액이 높다 보니 지방보다 매각가율이 더 낮다"고 강조했다. 지분경매를 낙찰받을 경우 유의사항에 대해 이 연구원은 "다른 공유자와 합의 후에 부동산 전부를 매도하고 비율대로 대금을 정산하는 방법이 있다"고 조언했다.