독신가구 늘었는데 소형 주택 줄어… "오피스텔 규제 풀어야"

7일 주택산업연구원은 전일 국회 기획재정위원회 송언석 의원(국민의힘·경북 김천) 주관으로 열린 '청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안' 세미나에서 오피스텔과 도시형생활주택 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안에 대해 토의하는 시간을 가졌다고 밝혔다./사진=뉴시스

사회 구조 변화로 4인 가족보단 혼자 또는 둘이 사는 소형 가구가 급격하게 늘며 과거와 달리 소형 주택의 필요성이 제고되고 있다. 이들이 필요로 하는 오피스텔 등 양질의 소형 임대주택 공급 확대를 위해선 왜곡되고 뒤엉킨 세금 제도와 건축기준 등을 하루빨리 정비해야 한다는 의견이 제시됐다.

7일 주택산업연구원은 전일 국회도서관 소회의실에서 '청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최했다고 밝혔다. 이번 세미나는 국회 기획재정위원회 송언석 의원(국민의힘·경북 김천) 주관으로 열렸다. 급증하는 청년 등 독신가구에 비해 이들이 필요로 하는 다가구주택과 오피스텔의 공급이 너무 빠르게 감소하고 있다는 것이 문제로 제기됐다.

취업과 결혼 기피, 청년층의 저출산, 고령화에 따른 사별 등으로 지난 2010년부터 전국 독신가구는 연평균 30만가구 이상 증가해 왔다. 지난해 말 기준 현재 총가구의 34.5%(750만가구)에 육박하고 있다. 4인 이상 다인가구는 연평균 15만4000가구씩(3.5%) 줄어들고 있으나 2인 가구는 지난 2016년부터 연평균 27만가구 만큼 늘어났다. 총 가구의 28%에 해당하는 626만가구에 이르는 등 지난해 말 소형주택이 필요한 1~2인 가구는 전체 가구의 62.5%(1406만가구)에 달했다.

20~30대 독신가구의 거주유형은 다가구·단독주택 비중이 45.5%로 절반 수준을 차지했다. ▲소형 아파트 20.5% ▲오피스텔 17.3% ▲다세대주택 10.4%로 대부분이 도시 내 역세권 인접 소형주택에 거주하는 것으로 조사됐다. 1인 가구의 70% 이상이 거주하는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 공급은 2017년 이후 6년 동안 매년 14.1%씩 줄었다. 올해 9월까지의 다가구주택과 오피스텔 인허가 실적은 전년 동기 대비 60.1% 감소하며 전체 주택 감소분(-33.6%)보다 그 폭이 훨씬 컸다.

주산연 관계자는 "최근 몇 년 사이 소형주택 공급부족이 누적된 상태에서 내년 하반기 금리하락과 경기회복이 겹치면 주택가격과 임대료가 급상승하며 1~2인 가구의 주거불안이 가중될 수 있다"며 "소형아파트와 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 공급확대를 위한 대책이 시급하다"고 주장했다.

특히 오피스텔은 집값 급등기마다 투기억제 차원의 임시방편적 세제강화로 다른 소형주택이나 준주택에 비해 규제가 심화됐다고 지적했다. 오피스텔은 단독주택이나 아파트 등 일반주택과 다른 준주택으로 분류된다. 1990년대 이후 정부는 집값 상승기마다 주거용 오피스텔을 주택으로 간주, 다주택자 중과대상으로 편입해 세금을 부여했다. 반면 소형주택 소유자가 누릴 수 있는 각종 비과세 감면제도는 적용하지 않는다.

예컨대 전용면적 40㎡ 이하, 취득가액 1억원 미만의 주택에 대한 취득세 전액 면제나 연소득·주택가액 조건이 없는 생애최초주택에 대한 취득세 감면(200만원 한도 내)과 같은 정책에서 주거용 오피스텔은 배제된다. 비주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하 소형주택을 대상으로 하는 부가가치세 감면 대상에 해당하지만 주거용 오피스텔은 제외되는 등 세제 왜곡으로 인해 공급부족 심화가 가속화된다는 비판이 제기됐다."특례보금자리론 등 정책모기지나 청년 신혼부부에 대한 주택담보대출 등 특례를 주거용 오피스텔에는 적용하지 않는 등, 불리한 제도는 일반주택과 모두 동일하게 적용하면서 유리한 제도는 모두 적용을 배제하여 제도의 형평성이 크게 왜곡되고 있다.

주산연 관계자는 "오피스텔은 아파트와 달리 신축 후 가격상승율이 낮아 전매차익도 크게 기대하기 어렵고, 주로 노년층에서 노후소득 부족을 메꾸기 위해 임대소득용으로 1~2채씩 보유해 왔을 뿐만 아니라 주거용과 비주거용의 선택권이 집주인이 아닌 세입자에 있다"며 "집주인을 다주택자로 보고 과도한 세금을 물리는 것은 지양해야 한다"고 말했다.

이어 "특례보금자리론 등 정책모기지나 청년 신혼부부에 대한 주택담보대출 등 특례를 주거용 오피스텔에는 적용하지 않는 등, 불리한 제도는 일반주택과 모두 동일하게 적용하면서 유리한 제도는 그렇지 않았다"며 "종합부동산세 중과제도 시행 이후 소형 오피스텔을 이유로 세 부담이 급증한 탓에 보유중인 오피스텔을 처분한 집주인이 늘며 신축 오피스텔 수분양 기피 현상이 발생하는 등 오피스텔 공급이 급감하고 있는 실정"이라고 덧붙였다.

이날 세미나에서는 오피스텔 다주택자 중과와 소형주택 비과세 감면분야에서 일관성과 형평성을 강화하고 건축기준 등은 공동주택과 유사한 방향으로 개선할 필요성이 있다는 주장이 제기됐다. 원칙적으로 준주택의 분류체계에 충실하게 세제상 비주거용으로 일원화, 세제를 정리하고 다주택 중과대상에서 제외하는 것이 바람직하다는 의견이다.

현재 거주 중인 집 외에 85㎡(전용면적 60㎡) 이하 오피스텔 1가구를 소유하고 있는 경우까지 1주택으로 인정하고, 일정 소득 이하 가구와 세대주가 60세 이상인 가구에는 거주 주택을 제외한 오피스텔 2가구 소유자까지 1주택자로 간주하는 방안도 제안했다. 1인이 오피스텔 수십 채를 보유하는 등의 문제로 인한 대량의 깡통전세 우려를 막기 위한 조치다.

자금조달면에서도 보완 필요성이 제기됐다. 세 부담 등을 원인으로 오피스텔의 분양수요가 급감, 브리지론이나 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연장이 어렵거나 주택보증도시공사(HUG)와 주택금융공사(HF) 보증도 제한되는 등 신규자금조달 길도 막히고 있다는 이유에서다.