"1기 신도시 재건축, 특별법 없인 전·월세 대란 났을 것"

국토연구원 '노후계획도시 정비제도의 주요 이슈' 발표
"도시 차원의 정비·양질의 주택 공급 위해 특별법 제정"

국토연구원은 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회 등 국토교통부 유관 연구기관과 공동으로 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'를 주최했다./사진=머니S 정영희 기자

1기 신도시로 불리는 경기권 대규모 주택단지가 준공 30년을 경과함에 따라 재건축 필요성이 제기된 가운데 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(이하 '노후계획도시정비법')이 마련됐다. 신속한 기본계획 수립, 지방자치단체별 선도지구 선정을 통해 노후 신도시의 재건축 속도를 높일 전망이다.

국토연구원은 18일 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'를 통해 기존 신도시의 한계를 지적하는 한편 '노후계획도시정비법'의 제정 이유를 강조했다.

일산·분당·중동 등 1기 신도시는 공공 주도로 단기 간에 사업이 추진됐고 다양한 소득계층을 고려해 여러 형태와 규모의 주택이 공급됐다. 초등학교를 중심으로 한 대가구 단위의 근린 생활권이 발달했으며 역 주변에 상업·업무용지가 배치됐다는 특징이 있다.

대규모로 건설한 고밀 주거단지의 특성상 도시 자족성 확보에 한계가 있고 건설 당시 마스터플랜의 경직성으로 여건 변화에 맞는 토지이용에도 제약이 있다. 공동주택 위주의 노후도시는 재정비촉진사업, 재건축사업, 리모델링 등으로도 정비가 가능하나 광역적이고 신속한 사업추진 등에는 어려움을 보인다.

1기 신도시를 단지별로 정비 시 노후도시 내 새로운 수요에 대응한 부지 확보가 곤란해진다. 가구수·용적률 증가에 따른 도시·광역 기반시설이 모자랄 수 있다는 예측도 나온다.

김중은 국토연구원 도시재생생·정비연구센터장은 "1기 신도시는 대량으로 한꺼번에 주택이 공급됐기에 정비 시기도 일시에 도래하는데, 이 경우 전·월세 시장에 교란이 발생할 수 있다"며 "정부가 1기 신도시 정비계획을 마련하며 가장 신경썼던 부분 중 하나"라고 말했다.

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건축 특례 제공하고 초과이익 환수

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도시차원의 광역적 정비와 새로운 도시기능을 부여하기 위해 노후계획도시의 특징을 고려한 새로운 법제도 마련의 필요성이 제기됐고 노후계획도시정비법이 제정돼 다음달 시행을 앞두고 있다. 노후계획도시란 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업 등으로 조성됐고 인·연접 택지·구도심·유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역을 말한다.

노후계획도시정비법은 노후계획도시 내 확충 가능한 기반시설용량과 쾌적한 정주환경 등을 고려해 정비 이후 노후계획도시의 계획인구와 적정 개발밀도를 설정하고 있다. 도시·건축 특례에 따른 초과이익을 환수함으로써 공공성을 확보하는 한편 공공임대주택 외 기여금 등 다양한 공공기여 방식을 허용한다.

노후계획도시는 도시·건축 규제 완화 시 기반시설 부족이 예상되고 추가 공공시설 부지 확보의 필요성이 낮아 도시정비법과 차별화된 새로운 공공기여량 산정 체계를 필요로 한다. 중·고밀 공동주택단지가 대규모로 밀집한 탓이다. 단계별 정비를 원활히 추진하고 주택시장 불안을 최소화하기 위해 각 지방자치단체는 이주대책 수립을 위한 기준을 제시해야 한다. 이주물량과 이주단지 조성 등 지역 여건에 따라 적정한 전략을 수립할 필요가 있다.

김 센터장은 "노후계획도시정비법이 '국토계획법'의 도시기본계획과 '도시 및 주거환경정비법'('도시정비법')의 도시정비계획의 중간 성격을 가졌다"며 "도시 차원에서 광역 정비가 이뤄지기에 도시정비법만 감안할 수 없고 도시기본계획상 생활권별 인구 배분만 볼 때 신규 개발되는 신도시 내 다양한 문제를 해결하기 어렵다"고 설명했다.