오는 8일 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 지원방안 설명회가 열린다. 국토교통부와 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)가 주최한다. /사진=뉴시스
오는 8일 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 지원방안 설명회가 열린다. 국토교통부와 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)가 주최한다. /사진=뉴시스


정부가 침체에 빠진 건설경기를 부양하기 위해 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 지원책을 내놨다. 공공지원 민간임대리츠는 브리지론 상환이 어려운 사업장을 인수해 사업 추진을 지원하고 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 아파트는 기업구조조정리츠(CR 리츠)가 매입을 추진한다.


2일 국토교통부는 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안에 대한 업계 대상 설명회를 오는 8일 개최한다고 밝혔다. 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 후속조치다.

PF사업은 통상 ▲브리지론(토지 매수 등 초기비용 대출) ▲토지 매입 ▲인·허가 ▲본PF ▲착공 ▲분양 순으로 진행된다. 브리지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF 전환을 이루지 못해 경매 위기인 사업장은 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대리츠로 전환을 지원한다.


미분양 우려 등으로 본 PF로 전환되지 못하고 토지가 경매될 경우 지분 출자를 한 사업자 손해는 물론이고 일부 브리지론 상환이 어려운 경우가 발생한다. 이 경우 주택도시기금을 지원받아 공공지원민간임대리츠로 전환하고 HUG 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출과 착공 등의 원활한 진행이 가능하다.

임대로 운영하다 향후 부동산 시장이 호전되는 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 수 있다. 토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여해 토지매각을 통한 브리지론 상환과 함께 도급공사를 통해 매출 확보도 가능해진다.


준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제 지원을 받는 CR 리츠가 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다. CR 리츠란 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 투자해 등록제를 적용하고 공모 의무 등이 면제된다. 이때 취득세(12%)는 1∼3%(6억원 미만시 1%)까지 감면되며 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택도 주어진다.

미분양 주택을 보유한 시공사, 신탁사 등이 재무적투자자(FI) 선순위 투자 등을 받아 CR 리츠를 구성, 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다. 투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다가 부동산 경기가 회복 시점에 분양하면 사업비 회수 가능성이 커진다. 2009년 CR 리츠는 약 2200가구의 미분양 주택을 매입해 2∼4년 임대하다가 모두 매각한 실적이 있다.


국토부와 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 오는 8일 오후 2시 한국리츠협회(서울)에서 공공지원민간임대리츠·CR 리츠 관련 설명회를 개최한다. 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등도 참석한다. 세부 공모 방법과 사업절차 등을 안내할 계획이며 4월8일부터 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행한다.

PF현장의 어려움을 해소할 수 있도록 기금투자위원회심사와 리츠인가 절차 병행 등을 통해 행정절차 기간을 단축하고 리츠 참여요건 완화 등 규제 개선도 검토할 예정이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "기금지원과 세제혜택이 접목된 리츠방식은 어려움을 겪고 있는 PF 사업 정상화와 함께 임대주택 공급을 늘려 주거안정에 기여할 수 있는 만큼 업계가 리츠를 설립·운영하는 데 필요한 지원을 아끼지 않겠다"고 강조했다.