[머니S & VIEW] 저출산 문제, 리츠로 해결하자

작년 이맘때에 한 일본 경제지가 "한국은 끝났다"고 주장한 적이 있다. 저출산으로 생산가능 인구가 급감하여 더 이상 성장할 수 없다는 얘기다. 영국의 FT도 저출산을 주원인으로 들면서 한강의 기적이 끝났다고 주장했다. 우리나라의 2024년 합계출산율은 0.68명대로 떨어질 전망이라고 한다.

미국의 한 경제지는 한국의 인구 감소가 유럽의 흑사병 때를 능가한다고 했고 한 미국 교수는 한국은 망했다고 했다. 실로 심각하다. 망국적 문제임에는 분명하다. 만사 제쳐두고 해법을 찾아야 한다.

정부도 심각성을 느끼고 전담 조직을 만들고 대응하고 있으나 아직 뾰족한 대책을 찾지 못하고 있다.

필자는 저출산 해결이 절체절명의 과제라는 점을 전제로 당장 적용할 수 있는 한 가지 유용한 해법을 제안하고자 한다.

물론 저출산 문제를 해결하려면 종합적인 원인분석과 국가 개조를 요하는 근본적인 대책이 필요하지만 그렇게 하기에 저출산은 너무나 급박한 문제이기 때문이다.

저출산에는 다양한 원인이 있겠지만 가장 큰 이유는 집값이 너무 높고 아이들 양육비가 감당하기 힘들기 때문일 것이다. 여기서는 이 문제에 집중하여 재정지출 없이 결혼한(할) 젊은이들에게 저렴하게 살 곳을 제공하고 아이들을 돈이 안 들고 편하게 키울 수 있는 환경을 제공해 주는 방안을 제시해 보고자 한다.

바로 리츠를 활용해서 주거비와 양육비 등을 확보하는 것이다. 정부에 의하면 우리나라는 매년 부동산 개발에서 190조원의 개발이익이 발생한다고 한다.

그 이익의 일부를 리츠로 확보하여 활용하는 방식이다. 리츠는 이익이 나면 모두 일반 투자자들에게 배당으로 돌려 주어야 하기 때문에 소수만이 이익을 보는 다른 개발 방식보다 큰 장점을 갖는다. 즉, 특혜가 없기에 개발에 필요한 규제 완화를 마음껏 할 수 있다.

이해를 돕기 위해 바로 예를 들어 보자. 분당과 같은 1기 신도시를 대상으로 리츠가 개발한다고 가정하고 1000%의 용적률을 허용한다고 해보자.

필자의 간단한 시뮬레이션에 의하면 분당의 경우 용적률을 400%정도를 부여하면 기존 주민들에게 분담금없이 같은 평형을 제공해 줄 수 있는 것으로 나온다.

만약 1000%라면 600%정도의 여유 용적률이 생기게 된다. 리츠 투자자들에게는 금리+α의 확정수익률(예컨대 7%)를 보장하고 나머지 이익은 리츠가 확보해 재원을 저출산 해소에 활용하는 방식이다.

분당은 현재 약 10만호로서 용적률이 약 200%이므로 용적률 1000%의 경우 50만호 정도가 개발되고 이 중 10만호를 기존 소유주들에게 분담금없이 주어도 40만호의 여유주택이 남게 된다.

30평 주택이 15억원 정도라고 하면 어림잡아 약 600조의 개발이익이 나오게 되는 셈이다. 40만호 중 일부는 저렴한 임대주택으로 출산(예정)부부에게 제공하고 일부는 분양해 그 수익으로 보육원과 실버케어센터를 지어 아이를 돌보고 노인들도 케어할 수 있을 것이다.

필요하면 학원 등도 지어 일류 강사를 초빙할 수도 있고 원어민도 고용하여 조기 영어교육도 가능하다.

지역 노인 등 주민들에게 우선 일할 수 있는 기회를 제공하면 더욱 환영받을 것이고 정부가 도입하려고 하는 '지역상생리츠'를 통해 지역민에게 우선 투자할 수 있도록 하면 원활한 사업 시행에 도움이 될 것이다.

막대한 개발이익이 사유화되지 않고 공적으로 활용될 수 있으니 국가의 재정지출없이 얼마든지 저출산 해결에 쓰여질 수 있다. 주택 유형을 잘 조합하여 운영하면 '주택은행'의 역할도 할 수 있다.

임대주택으로 활용하다가 집이 부족하여 집값이 오르는 조짐이 보일 때에는 비어있는 임대주택이나 임대기간이 끝나는 임대주택을 분양주택으로 전환하여 시장에 내놓으면 집값을 진정시킬 수 있는 시장안정화장치도 구축할 수 있을 것이다.

다양한 정책 조합을 통해 지역사회가 협의하여 활용방안을 찾도록 한다면 최적의 해법이 찾아질 것이다. 물론 과도한 용적률에 대해 비판도 있을 수 있다. 인프라 부족, 환경악화, 도시경관 등등.

그러나 저출산 고령화가 국가의 존폐를 좌우하는 문제라면 좀 더 과감한 정책을 리츠를 통해 해결할 방법도 있다는 점을 강조하기 위해 예를 들어 설명한 것임을 양해 바란다.

그리고 필자는 이 글을 통해 정책 담당자들이 리츠의 활용에 좀 더 관심을 갖게 되는 것만으로 더 바랄 것이 없다.

한국리츠협회 회장 정병윤 /그래픽=김은옥 기자