서울 아파트 시장에서 신축 아파트에 대한 실수요가 줄어드는 반면, 재건축 아파트 가격은 연일 최고가를 경신하고 있다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서초·강남권 아파트 일대. /사진=뉴스1
서울 아파트 시장에서 신축 아파트에 대한 실수요가 줄어드는 반면, 재건축 아파트 가격은 연일 최고가를 경신하고 있다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서초·강남권 아파트 일대. /사진=뉴스1


서울 아파트 거래가 신축보다 재건축 가격을 중심으로 상승하고 있다. 서울시가 실수요자의 거래 안정을 위해 강남 일대 재건축을 제외한 아파트의 토지거래허가구역을 해제했지만 반대로 재건축 가격이 더 오르는 모양새다.


5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2014년 입주한 서울 마포구 마포래미안푸르지오(3885가구)는 지난달 22일 전용 84㎡가 19억7500만원(3층)에 거래됐다. 지난해 11월에 동일 면적이 19억6000만원(8층)에 거래돼 3개월 새에 1500만원이 올랐다.

서울 송파구 송파헬리오시티(2018년 입주·9510가구)는 지난달 22일 전용 84㎡가 24억2500만원(15층)에 신고됐다. 지난해 11월 동일 면적은 23억5000만원(17층)이었다.


서울 성북구 래미안 장위 포레카운티(2021년 입주·939가구)는 지난달 17일 전용 84㎡가 11억원(21층)에 신고됐다. 지난해 12월 동일 면적은 10억8000만원(13층)에 거래됐다. 헬리오시티와 래미안 장위 포레카운티의 실거래가는 이전 거래보다 각각 7500만원·2000만원 올랐다.

재건축 아파트 가격의 상승 움직임은 더욱 두드러졌다. 투기 과열지역으로 분류되는 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난달 14일 28억원(10층)에 거래돼 최고가를 경신했다. 지난해 12월 26억원(2층) 거래 대비 두 달 만에 2억원 올랐다. 전용 84㎡는 지난 1월 30억4000만원(11층)의 최고가 거래가 발생했다.


개포우성2차 전용 127㎡도 지난달 15일 50억5000만원(14층)의 신고가 거래가 발생했다. 지난해 12월 동일 면적은 47억원(4층)에 거래됐다.

은마아파트는 재건축 안전진단이 통과돼 서울시가 토지거래허가구역을 유지한 아파트 14곳 중의 하나다. 은마아파트 외에 강남구 대치동 개포우성1·2차·선경·미도·쌍용1차·쌍용2차·우성1차, 삼성동 진흥, 청담동 현대1차, 송파구 잠실동 주공5단지·우성 1·2·3·4차·아시아선수촌 등이 투기 방지를 위해 토지거래허가구역을 유지했다.

토지거래허가구역은 투기 규제를 위해 시·도지사가 특정 지역의 거래를 제한하는 제도로 최대 5년까지 지정이 가능하다. 서울시는 지난달 13일 잠실·삼성·대치·청담의 토지거래허가구역을 해제했다.
서울 신축·재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격. /그래프=우리은행 제공
서울 신축·재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격. /그래프=우리은행 제공


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대출 규제에도 재건축 수익 기대 상승

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이 같은 현상은 재건축 수익을 노린 투자 자금이 몰리고 있기 때문으로 풀이된다. 대출 규제로 자금 문턱이 높아진 고가 아파트의 경우 현금 자산가가 아니면 진입이 쉽지 않은 상황에도 강남권 고가 재건축 단지의 신고가가 잇따르는 것이 이를 방증한다.

정부가 재건축 인·허가 지원 등 규제 완화를 추진하며 투자 수익에 대한 기대가 커진 반면 신축 아파트는 실수요가 감소하면서 가격이 약세를 보이고 있다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석전문위원은 "재건축에 대한 기대로 투자 자금이 몰리면서 나타나는 현상"이라며 "가격 변동이 지속될 수 있다"고 분석했다.

다만 우리은행 WM 영업전략부가 최근 국토교통부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 서울 주요 구의 준공 후 5년 이하 신축과 30년 초과 재건축 아파트값 상승률은 서초·강남 일부 지역을 제외 시 신축이 더 높았다.

서초구는 지난해 하반기 신축 3.3㎡당 매매 실거래가 평균이 1억1440만원으로 재건축(7165만원)보다 4275만원 높았다. 2022년 상반기에는 신축 8258만원, 재건축 9641만원으로 1383만원 높았는데 격차가 더 벌어진 것이다. 한강변 고가 신축 아파트 입주가 서초구 가격을 높인 것으로 분석된다.

송파구는 재건축 아파트 가격이 신축보다 강세다. 지난해 하반기 3.3㎡당 평균 실거래가는 재건축 5086만원, 신축 4753만원으로 재건축이 333만원 비쌌다.