집값 30%만 투자해도 보유… "한국형 리츠, 입지·가격 관건"

임대와 투자 동시에 '거주 리츠'

정부가 주택시장 안정을 위한 대책으로 '한국형 리츠' 도입을 추진한다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /사진=뉴스1

국토교통부가 주택가격 안정을 위해 '한국형 리츠'(REITs·부동산투자회사) 제도 개선을 추진한다. 부동산신탁업계는 한국형 리츠가 2000조원 규모의 국내 가계부채를 감축하는 데 기여할 것으로 내다봤다. 다만 수익성이 낮은 리츠사업의 구조로 민간 투자자의 참여에는 여전한 한계를 보일 전망이다.

9일 부동산업계에 따르면 국토부는 리츠를 활용한 주택 소유와 임대 활성화 방안을 마련하기 위해 최근 연구용역을 발주했다.

한국형 리츠는 공공기관 등이 주택을 공급하고 입주자가 일부 지분을 투자한 뒤 임차인으로 거주하는 방식이다. 집값의 30%를 투자하면 70%에 대해 임대료를 내면서 지분을 늘려갈 수 있다. 추후 집값 상승 시 투자 지분만큼 시세차익을 받을 수 있다.

10억원 아파트에 보증금 1억원 월세 250만원을 내며 2년간 거주한 후 이사할 경우 기존 방식에선 보증금만 반환받았지만 한국형 리츠를 이용시 집값 상승에 따른 투자 수익도 기대할 수 있는 것이다.

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공공택지 활용 전망

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정부가 주택시장 안정을 위한 대책으로 '한국형 리츠' 도입을 추진한다. 서울의 한 공인중개사 앞 /사진=뉴시스

부동산업계는 제도 개선의 취지에 공감하면서도 수익 구조와 주택 공급가격이 정책 성패의 변수로 작용할 것이라고 내다봤다. 가계부채 감축 면에서는 기여할 것으로 전망된다. 주택 지분 일부만 보유하는 방식은 대출이자를 줄일 뿐 아니라 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 덜 수 있다.

자산 규모가 적은 청년층은 서울 등 고가 지역의 아파트에 거주하며 자산을 형성하는 기회를 마련할 수 있을 전망이다. 은퇴 세대도 투자를 위한 자산 분산의 수단으로 리츠를 활용할 수 있게 된다. 다만 매입 가격이 낮아야 하고 투자 수익률의 양극화도 리스크 요인으로 지목된다.

정책당국 관계자는 "수도권의 아파트값이 지속해서 상승한다는 가정이 전제돼야 하고 임대료가 너무 높으면 실수요자가 외면할 수 있다"며 "수요를 반영한 입지 선정과 임대 조건이 중요하다"고 말했다.

공사비 상승 여파로 분양가가 지속해서 오르는 상황에 민간 택지의 개발은 쉽지 않을 것이라는 지적이다.

부동산신탁업계 관계자는 "부동산 안정을 목적으로 한 정책상품이다 보니 높은 수익률을 기대하는 것은 아니다"라며 "민간 기업에서 수익성이 확보되지 않으면서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관을 중심으로 사업이 추진될 것"이라고 전망했다.

지분 투자자의 손실 가능성도 배제할 수는 없다. 이은미 NICE(나이스)신용평가 금융평가2실 책임연구원은 "투자와 거주의 복합 구조와 집값이 하락할 경우 지분 투자 손실 위험도 고려해야 하는 문제"라고 분석했다.

제도의 안정을 위해서는 지분 투자자의 권리 보장과 임대료 책정 기준, 매각 시 세부 처리 방식 등 법·제도적 설계가 필요하다. 특히 제도의 지속성을 확보하려면 민간이 참여할 수 있는 유인책이 마련돼야 한다는 지적이다.