서울 강남구 코엑스몰을 찾은 방문객들이 길을 찾기 위해 매장 내 지도를 살펴보고 있다. /사진=정연 기자


지난 10일 오랜만에 찾은 서울 강남구 지하 코엑스몰은 혼돈의 카오스였다. 흰 벽들 사이에 놓인 규격화된 기둥들은 미로를 연상케 했다. 실제로 같은 구간을 몇 바퀴 돌고 나서야 원하는 상점을 찾을 수 있었다. 걷는 데 지칠 때쯤 특유의 정취를 느낄 수 있었던 옛 코엑스몰이 그리워졌다. 당시에는 다양한 가게들로 가득 메워졌지만 길을 헤매거나 헷갈린 적은 없었다. 보편적인 쇼핑몰과 다를 바 없는 지금과 달리 개성 있는 가게와 테마별 공간으로 활기찬 분위기였다.


한국무역협회의 약 10년 전 패착이 아쉽게 느껴지는 이유다. 무역협회는 2014년 대규모 리모델링을 진행했으나 방문객들의 혹평을 받았고 그 흔적은 코엑스몰 곳곳에 아직도 남아있다.
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"길 찾기 어렵고 살 건 없다"… 청년들 쇼핑 성지에서 무색무취 상권으로

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코엑스몰 리모델링 전 코엑스몰 TTL존에서 열린 공연 현장. /사진=머니투데이


올해 개관 25주년을 맞은 코엑스몰은 과거 국내 쇼핑몰의 대명사로 불렸다. 아쿠아리움, 메가박스 코엑스, 반디앤루니스 서점 등 당시 앞서간다고 불릴 만한 다양한 문화·엔터테인먼트 시설을 선제적으로 유치, 젊은 층으로부터 좋은 반응을 얻었다. 게임 방송국, SK텔레콤 TTL존처럼 젊은 세대가 모여 소통하던 공간들도 적지 않았다. 매장 라인업 역시 저가 보세 의류나 액세서리를 판매하는 개성 있는 독립 매장들로 구성해 소비자들의 지갑을 열었다.

내부 인테리어 역시 색달랐다. 지하 공간 특성을 반영해 어두운 조도 속 반짝이는 네온사인 조명들을 곳곳에 배치해 미래 도시에 온 듯한 분위기를 조성했다. 공간별 콘셉트도 명확해 단층 쇼핑몰임도 단조롭지 않았고, 길을 헷갈릴 염려도 없었다. 중고등학교 시절 친구들과 코엑스몰을 자주 찾았다던 30대 A씨는 "어렸을 적 코엑스몰은 즐길 거리를 상징적인 곳"이었다며 "공간마다 분위기가 환기돼 구분이 잘 되고, 테마파크 같은 느낌이 들어서 단골 약속 장소였다"고 말했다.


코엑스몰의 명성은 리모델링과 함께 희미해졌다. 본래 코엑스몰은 현대백화점과 무역협회가 함께 설립한 한무쇼핑이 운영했는데, 무역협회가 기존 매장 형식을 중고급 백화점 형태로 바꾸려고 하면서 갈등이 발생했다. 현대백화점 무역센터점이 연결된 만큼 중복된 매장은 불필요하단 현대백화점 측과 새로운 시도를 원하는 무역협회 간의 충돌이었다. 결국 무역협회는 한무쇼핑 운영권을 회수하고 2012년 자회사인 코엑스몰㈜을 통해 전면 리모델링을 결정해 2014년 1800억원 규모의 공사를 마무리했다. 당시 회장은 한덕수 전 국무총리였다.
현재의 코엑스몰은 여러 개의 기둥과 낮은 천장, 하얀색 인테리어로 구성됐다. /사진=정연 기자


혁신은 실패에 가까웠단 지적을 받았다. 줄지어 선 여러 개의 기둥은 길 찾기를 어렵게 했고 낮은 천장은 답답함을 키웠다. 지하 쇼핑몰과는 상반된 새하얀 인테리어를 적용하면서 기존의 특색을 잃은 동시에 다른 쇼핑몰보다 공간감이 떨어진다는 의견이 많았다. 여기에 다양한 장르의 독립 브랜드 및 저가 매장, 사랑받던 문화공간들을 대거 철수시키고, 중고가 유명 브랜드를 채우면서 코엑스몰 고유의 정체성과 매력도는 더 떨어졌다. 2016년 무역협회로부터 운영권을 넘겨받은 신세계프라퍼티가 쇄신을 시도했지만, 구조적 한계를 극복하기엔 무리가 있었단 분석이다.

아이들과 함께 코엑스몰을 처음 찾았다는 40대 부부 B씨와 C씨는 "초행길인 걸 감안하더라도 원하는 가게를 찾는 데 어려움이 있었다"며 "구조가 복잡하고 구역별 테마 역시 모호하게 느껴진다"고 토로했다. 리뉴얼 전부터 코엑스몰을 종종 찾았다는 D씨도 "자주 가는 편인데도 갈 때마다 길 찾는 게 어렵다"며 "예전에는 기념품 가게 등 공간 정체성을 살린 가게들도 많았다"면서 아쉬움을 쏟아냈다.


쇼핑몰 경쟁력이 떨어지면서 구매력을 갖춘 소비자도 줄어드는 것으로 보인다. 이날도 별마당 도서관 등 콘텐츠를 소비하려는 외국인 비중이 높았을 뿐 상권이 활발하다는 느낌을 받긴 어려웠다. 코엑스 전시장을 자주 찾는다는 20대 D씨는 "복잡한 쇼핑몰을 감수하면서까지 살만한 물건들이 있지는 않은 것 같다"고 했다. 코엑스몰 입점 상인인 E씨는 "가게를 잠깐 둘러보러 오거나 길을 물으러 오는 방문객들이 대부분"이라고 말했다.
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운영은 손 뗐지만… 무역협회 오판 잔재 속 임대료 수익↑

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한국무역협회는 코엑스몰을 통해 매년 600억원의 최소임대료(MRG)를 확보하고 있다. 사진은 코엑스몰 매장 내 기둥들이 줄지은 모습. /사진=정연 기자


리모델링 패착 후 코엑스몰 운영에선 손을 뗀 무역협회. 그러나 이후에도 임대 수익을 꾸준히 창출하면서 책임론 비판은 피할 수 없단 지적이다. 무역협회는 2016년 신세계프라퍼티와 10년간 코엑스몰 등에 대한 임차 운영계약을 맺고 지금껏 매년 600억원의 최소임대료(MRG)를 보장받고 있다.

2023년부터는 임대료 인상에 힘입어 사업수입이 계속 증가하고 있다. 지난해 3분기 사업수입은 2243억원으로 전년 동기보다 100억원 이상 늘었다. 무역협회는 비영리 순수 민간 경제단체지만 실제 수익의 90% 이상이 임대사업에서 발생한다. 코엑스몰 외에도 트레이드타워, 아셈타워를 포함한 삼성동 무역센터의 임대·운영사업이 주된 수익원이다.


과거 중소 상인들과 임대료를 두고 충돌한 것 역시 비슷한 맥락이다. 코엑스몰㈜을 통해 쇼핑몰을 직접 운영하던 시절, 점포 임대인 모집 시 높은 금액을 써낸 사업자에 먼저 점포를 배정하는 입찰방식을 적용한 게 대표적이다. 입점 가게들은 최소보장임대료 제도로 어려운 경기 속 실제 매출보다 더 많은 금액을 내 적자를 보기도 했다. 이와 관련해 '코엑스몰 갑질 계약' 문제는 국정감사에서도 도마 위에 올랐다. 신세계프라퍼티 위탁 역시 임대 상인들과의 직접적 마찰을 피하기 위한 결정이었단 평가다.

무역협회 관계자는 "2014년 해외 대형유통 쇼핑몰 최신 트렌드인 통일감 및 입체감을 살리는 방향으로 리모델링을 했다"며 "신세계프라퍼티와 협업을 통해 동선 효율화 방안을 지속해서 모색 중이고, 내방객들의 이용 편의성 제고를 위해 노력할 것"이라고 밝혔다.