정부가 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 부동산대책을 15일 내놨다. 사진은 서울 남산에서 바라본 성동구와 광진구 일대 아파트 모습. /사진=뉴시스


정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 부동산대책을 내놨다. 규제지역에서는 실거주 목적의 주택 매수만을 허용하고 대출을 제한하는 조치가 시행된다. 대책의 배경이 된 아파트값 상승 현상은 서울 강남 등 일부 고가 지역에서 발생해, 향후 거래를 제한할 것으로 예상되는 반면 가격 하락 효과는 미미할 것이라는 전문가들의 전망이 나왔다.


기획재정부·금융위원회·국토교통부는 15일 오전 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 이번 대책은 서울 25개 구 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역도 추가 적용하는 초강수 규제를 넣었다.

경기 ▲과천 ▲광명 ▲의왕 ▲하남 ▲성남 분당·수정·중원구 ▲수원 영통·장안·팔달구 ▲안양 동안구 ▲용인 수지구 등이 규제지역에 포함됐다. 이들 지역은 오는 20일부터 내년 말까지 토지거래허가구역으로 묶인다.


토지거래허가구역 범위는 기존 아파트 외에 연립·다세대주택(빌라)으로 확대했다. 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 실거주를 입증해야 한다. 투기·임대 목적 거래는 사실상 제한된다. 허가 후 2년간 실거주 의무가 부과되고 위반 시 이행강제금 또는 허가 취소가 가능하다.

금융 규제로는 주택담보대출(주담대) 한도를 제한했다. 주택담보대출비율(LTV) 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정해 15억~25억원 주택은 4억원으로 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 낮췄다. 15억원 이하 주택은 기존 한도 6억원을 유지한다. 전세대출에도 DSR을 반영하고 스트레스금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정해 갭투자(전세 끼고 매수)를 규제한다.


김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 불안이 서민 주거 안정을 위협할 뿐 아니라 소비 위축으로 이어져 경기 활력을 떨어뜨릴 수 있다"며 " 실물경제로 자본이 흐르도록 정부가 선제 대응에 나서겠다"고 제도 배경을 설명했다.
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풍선효과 일시 차단 기대… 거래절벽·공급부족 리스크

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김윤덕 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. /사진=뉴스1


대출 규제는 오는 16일부터, 토지거래허가구역은 20일부터 적용된다. 역대 최고 수위의 부동산 규제가 빠른 시일 내에 시행됨에 따라 투자 목적의 거래를 제한하는 데는 일부 효과가 나타날 것이라는 분석이 나왔다. 다만 강남 등 고가 아파트값을 안정시키는 효과는 크지 않을 것이라는 전망도 여전하다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "정부가 한강벨트 풍선효과를 차단하려는 의도는 분명하지만, 초고가 아파트 시장은 현금 부자들이 주도하고 있어 대출 규제의 영향은 제한될 것"이라고 분석했다.


남혁우 우리은행 부동산연구원도 "수도권 핵심 지역과 인근 지역을 동시에 규제해 풍선효과를 차단하는 데 의미가 있다"면서도 "공급 대책이 미흡하면 적은 거래량으로 가격이 반등하는 왜곡 현상이 나타날 수 있다"고 진단했다.

거래량이 줄어들면서 가격 하락 폭은 크지 않을 것이라는 분석도 제기됐다. 남 연구원은 "마포·성동·동작·강동 등 최근 갭투자 거래가 활발한 지역은 거래 조정이 불가피하다"며 "다만 수도권 외곽과 정비사업 예정 지역 등으로 수요 이동이 발생할 수 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "거래량 급감이 예상되나 가격 변동이 발생할 것이고 무엇보다 규제 정책에 대한 수요자들의 신뢰가 흔들리고 있다"고 말했다.