수도권 중산층 거주 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실수요자 피해가 우려된다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 스카이라운지에서 바라본 아파트 모습 /사진=뉴시스


서울 전역과 경기 일부 지역이 투기과열지구·조정대상지역과 토지거래허가구역으로 지정되며 실수요자들의 '이사 문턱'은 더욱 높아질 것이라는 전망이 나온다. 지난 15일 부동산대책의 원인으로 작용한 집값 급등 현상에는 강남·용산 등 고가 아파트 투기가 큰 영향을 미쳤는데, 규제 대상에 중산층 거주 지역이 다수 포함돼 소득 대비 주거 수준을 향상시킬 수 있는 길은 막혔다는 평가다.


16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 노원구 포레나 노원 전용 84㎡는 지난 13일 12억1500만원(19층)에 거래돼 지난 2월 동일면적 10억9000만원(9층) 거래 대비 8개월 만에 1억2500만원이 상승했다. 해당 단지의 전용 114㎡는 지난해 9월 실거래가가 15억원(9층)을 기록해 6개월 전 13억원(2층) 대비 2억원 상승했다.

반면 강남권의 상승 폭은 10배 가까이 컸다. 서울 서초구 반포자이 84㎡는 지난 1월 38억5000만원(25층)에서 지난달 9일 50억원(2층)으로 8개월 만에 11억5000만원 급등했다.


한국부동산원이 지난 15일 발표한 9월 주택가격 동향조사에서도 전국 주택매매가격지수는 지난 8월 대비 0.09% 올랐지만 서울(0.58%)과 지방(-0.03%)이 대비됐다. 한강벨트인 성동구(1.49%) 용산구(1.20%) 마포구(1.17%) 등은 서울 평균 대비 상승률이 높았다.

이번 부동산대책에서 서울 25개 구와 경기 일부 지역은 투기과열지구·조정대상지역으로 지정돼 15억~25억원 주택 대출 4억원, 25억원 초과 주택 대출 2억원으로 제한되고 이날부터 즉시 적용된다. 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 기준 70%에서 40%로 하향조정됐다. 이에 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등의 실수요자는 대출 제한의 피해 부작용이 예상된다.


이와 함께 오는 20일부터 수도권 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주가 아닌 경우 주택 매수를 허가받을 수 없다. 허가 이후 2년간 의무 거주해야 하고 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하다.
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실거주 의무·대출 규제 이중고

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이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 지난 15일 오후 경기 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산담보대출 관련 현수막이 걸려있다./사진=뉴스1


대출 규제 조치는 실제 매수 요인을 막는 효과가 클 것이라는 전망이 나온다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "과거에 규제지역을 단계별로 확대하는 방식을 선택해 미지정 지역으로 풍선효과가 발생했다"며 "광범위한 지역을 한번에 규제해 갭투자 자금을 차단했다. 정책 효과가 매우 클 것"이라고 전망했다.


하지만 주거 업그레이드나 무주택자의 내 집 마련마저 막히는 부작용은 우려된다. 김한길 한국공인중개사협회 노원구대의원(전 노원구 지회장)은 "토지거래허가구역 지정 후 주민들의 불만이 크다" 며 "강남3구(강남·서초·송파) 한강벨트(마포·성동·광진 등)와 같이 투자 수요가 많은 지역은 타격이 적지만 서울 외곽은 실수요자 중심 시장으로 규제 영향을 많이 받는다"고 우려했다.

서울 관악구의 한 공인중개사사무소 관계자도 "내 집 마련을 준비하는 중산층·서민의 자금 조달이 더욱 어려워졌다"고 말했다.

이번 대책으로 정부가 집값 안정 목적을 달성할 수 있을지에 대한 의견도 분분하다. 송승현 도시와경제 대표는 "노도강의 대출 의존도가 높아 강남보다 큰 타격이 예상된다"고 분석했다. 그러면서 "대출을 이용해 내 집 마련이나 투자에 나서는 수요가 많은 지역은 사실상 자금줄이 막히게 돼 소득 격차가 더 벌어지는 결과를 낳을 수 있다"고 덧붙였다.