주택산업연구원 조사에서 정비사업 추진위원회와 조합의 80%는 '공공 참여가 필요하다'고 응답했다. 사진은 19일 오후 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진방안'을 주제로 열린 국회 세미나에서 기념 사진을 촬영하는 참석자들. /사진=최성원 기자


주택산업연구원(주산연)이 시공사 선정부터 공사비 협상까지 공공이 대행하는 '공공대행형 정비사업(재개발·재건축)' 방안을 제안했다. 주산연 조사에서 정비사업 추진위원회와 조합의 80%는 '공공 참여가 필요하다'고 응답했다. 해당 방안에는 재건축초과이익환수 50% 감면과 일반분양 미분양 시 공공이 책임을 지는 등 조건이 필요하다고 주산연은 주장했다.


주산연은 19일 오후 서울 여의도 국회의원회관에서 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진방안' 세미나를 개최했다. 세미나를 공동 주최한 이언주 미래경제성장전략위원장(더불어민주당·경기 용인정)은 개회사에서 "정부가 집값 안정을 위해 대출 규제나 과세 등 수요억제 정책을 펼치고 있지만, 시장 흐름을 거스르는 만큼 효과를 내기가 어렵다"며 "지금 필요한 건 공급 정책"이라고 강조했다.

이어 주제 발표에서 주산연은 공급 대책으로 '공공대행형 정비사업제도'를 제안했다. 해당 제도는 조합이 주요 의사결정 권한을 유지하되 인허가, 자금조달, 시공사 협상 등 핵심 업무는 공공이 대행하는 구조다.


주산연에 따르면 정비사업 현장은 공공 참여를 원하는 것으로 드러났다. 주제 발표를 진행한 이지현 주산연 도시정비실장은 "서울 48개 정비사업추진위와 조합을 상대로 조사한 결과 공공 참여가 필요하다는 응답이 78.7%였다"며 "특히 주요 의사결정권을 조합이 갖되, 전문성이 필요한 분야는 공공이 맡아야 한다는 의견이 많았다"고 설명했다. 이어 "현재 공공주도형 도시정비사업은 주민의 의사결정권이 작고 공공임대 비율 강화 등 제약 요인이 많다"고 말했다.
공공대행형 정비사업제도는 시공사 선정부터 공시비 협상, 비용 지원 등을 모두 아우르는 제도다. 사진은 주제 발표를 진행하고 있는 이지현 주택산업연구원 도시정비실장. /사진=최성원 기자


공공대행형 정비사업 제도가 도입될 경우 공공이 시공사 선정부터 공사비 협상을 도맡게 된다. 요소마다 조합의 의견이 충분히 반영되도록 설계돼 있다. 시공사 선정 시 시공 품질 수준과 공사비 결정은 조합의 의견을 듣고 주민 동의를 받게 돼 있다. 공사비 협상도 최종 결정에는 주민 동의가 필요하다.

전문성이 요구되는 사항은 공공이 담당한다. 감정평가, 환경영향평가 등 100여개의 용역사 선정 시 전문성이 불필요한 사항은 조합이 선정한다. 교통영향평가나 재해영향평가 등 전문성이 요구되는 사항은 공공이 선정한다.


비용 측면에서 공공의 지원도 확대된다. 이 실장은 "조합 운영비는 공공대행자가 대여하고 사업비 조달 시 주택도시기금 등 공공자금과 공공대행자가 일부 직접 지원하거나 보증 지원하겠다"며 "일반분양분의 미분양 발생 시 공공 대행기관이 매입을 확약하고 보상 협의와 수용 재결 대행, 재건축초과이익환수까지 50% 감면하겠다"고 설명했다.
━

공공주도 시 갈등 관리 '용이'… 공공 거부감 지적

━
공공의 주도로 갈등 관리는 용이해지지만 주민들이 거부감을 일으킬 수 있다는 지적이 나왔다. 사진은 참석자들이 토론하는 모습. /사진=최성원 기자


이어지는 토론에서 공공주도 정비사업 절차에 대한 긍정 평가들이 나왔다.

최창규 한양대 도시대학원 도시설계전공 교수는 "민간에서 추진되는 정비사업은 조합장과 조합원들, 조합과 시공사의 갈등으로 지연되는 경우가 많다"며 "공공이 갈등을 조율하면 속도는 빨라질 것"이라고 설명했다. 그는 "집값 상승기에 정비사업이 활발해지다가 시장이 침체되면 추진이 멈추는 경우가 많은데 공공이 참여하면 이런 문제를 완화할 수 있을 것"이라고 평가했다.


다만 이번 대책의 실효성과 함께 공공기관이 정비사업 절차에 개입하는 것은 주민들의 거부감을 불러올 수 있다는 지적도 나왔다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 "일반 조합원들과 주민들은 공공기관의 사업 참여에 거부감을 가질 수 있다"며 "공공이 참여하면 사업 속도와 이익에 도움이 된다는 신뢰가 구축돼야 한다"고 말했다. 그는 "현재까지 제시된 방안들의 혜택이 파격적이어서 오히려 신뢰성이 떨어진다"고 지적했다.