새 정부가 정책과제로 내놓은 것 중 하나가 바로 부동산대책이다. 박근혜 정부가 취임 초부터 부동산정책을 발표한 것은 역시나 부동산에 대한 국민적 관심이 크기 때문이다.

정부가 지난 4월1일 내놓은 주택시장 정상화 종합대책에 이어 주요 핵심법안들이 국회를 통과했고, 한은의 기준금리 인하 및 추경 등은 중장기적으로 볼 때 부동산경기를 활성화시키는 원동력이 될 개연성이 크다.

이상헌 하이투자증권 애널리스트는 "박근혜 정부가 부동산경기 활성화로 내수를 진작시키려는 의지가 강하기 때문에 부동산시장에는 긍정적인 시그널로 작용할 것"이라고 설명했다.

실제로 최근 부동산시장 동향을 살펴보면 올해 4월 전국주택가격은 0.12% 상승해 그동안의 하락세를 멈추고 13개월만에 반등하는 데 성공했다. 이는 주택시장 정상화 대책 발표 이후 가격 상승 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

5월에도 이런 상승추세가 지속되고 있으며, 특히 서울의 경우 강남 재건축아파트가 가격 상승을 주도하면서 일반아파트의 가격에도 영향을 미치고 있다.

이 애널리스트는 "부동산시장은 올해 상반기 거래량 증가에 이어 하반기에는 본격적인 상승세 국면에 들어설 것으로 예상된다"고 밝혔다.

최근 부동산시장의 회복 기대감에 따라 부동산펀드에도 돈이 몰리고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난달 말 현재 부동산펀드의 수탁고는 20조7000억원을 기록하며 사상 최고치를 갈아치운 상태다.
부동산 펀드, '대안 투자'로 뜰까

◆ 부동산펀드 vs 리츠

일반적으로 부동산에 투자하는 금융상품은 크게 직접투자방식과 간접투자방식으로 구분된다. 간접투자방식 중 대표적인 것이 부동산펀드와 리츠(REITs)다.

부동산펀드와 리츠 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같다. 다른 부분은 부동산펀드의 경우 간접투자자산 운용법에 근거를 둔 일종의 수익증권인데 반해, 리츠는 부동산회사법의 규제를 받는 상품이라는 점이다.

이로 인해 리츠는 거의 대부분 수익형 부동산에만 투자할 수 있고 개발산업에 대한 투자가 제한돼 있는 반면 부동산펀드는 자금규제가 없고 현물출자도 가능하며 부동산 개발사업에도 투자할 수 있다.

부동산펀드는 지난 2009년 2월 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 근거해 등장한 펀드로 투자자로부터 자금을 모아 수익증권을 발행하고 부동산 관련 자산을 운용해 수익을 돌려주는 펀드다. 투자신탁이나 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조합, 투자익명조합 등의 형태로 조성된다.

또한 중도환매가 불가한 환매금지펀드(수익증권이 상장된 후에는 주식처럼 매매가능)이며, 취득 후 3년 이내에 처분할 수 없다. 나대지 토지에 대한 개발사업 시행 전 처분은 불가하고, 부동산 개발·임대업무의 3자 위탁은 가능하다.

리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 회사 또는 뮤추얼펀드를 말한다.

주식발행으로 투자자를 모집해 회사 설립 후 수익형 부동산을 매입하고 운용해 투자수익을 주주에게 배당하는 회사형태의 펀드다. 부동산이나 이와 관련된 대출에 투자한 뒤 그 수익을 배당한다.

부동산에 직접적으로 투자하는 지분형, 부동산담보대출에 투자하는 부채형, 그리고 이 둘을 섞어서 투자하는 혼합형으로 나뉜다. 기업공개를 통해 주식시장 매매가 가능하고, 일정세제상 요건을 충족시키면 비과세 혜택도 있다.

리츠에 투자할 경우 요즘 대세인 '인컴'도 기대해볼 수 있다는 게 장점이다. 리츠 투자의 매력은 배당금이다. 미국과 우리나라 리츠 모두 과세소득 혹은 배당가능이익의 90% 이상을 배당으로 지급하도록 의무화돼 있다. 일정하게 주는 배당 외에도 부동산 매각 차익 이후 발생하는 자본이득(Capital Gain) 역시 배당형태로 지급된다.

최창규 우리투자증권 애널리스트에 따르면 세계 리츠펀드 중 가장 오래된 코헨 & 스티어스 리얼티(Cohen & Steers Realty)는 일년에 8번까지 배당하기도 했다. 지난 2007년에 기록한 연간 수익률은 15%가량이며 설정 후 누적 총 수익률은 1304%에 달한다. 자본이득과 특별 현금배당 지급도 상당한 편이다.

최 애널리스트는 "국내 리츠의 배당수익률도 나쁘지 않다"면서 "지난 2007년부터 2009년까지의 매각차익 배당을 포함한 배당수익률이 91%까지 기록한 바 있다"고 설명했다.

이어 "최근 부동산경기 불황에도 6~10%가량의 배당수익률을 유지하고 있는 것으로 파악된다"며 "다만 국내 부동산 혹은 리츠를 대표하는 지수나 ETF가 없어 객관적인 비교 및 평가는 불가능하다"고 덧붙였다.

◆ 부동산도 해외투자가 최고

최근 1년간 부동산펀드의 수익률은 어떨까. 펀드평가사 제로인에 따르면 지난 10일 기준으로 국내외 부동산펀드의 수익률을 살펴본 결과 최근 1년간 가장 높은 수익률을 기록한 것은 한화자산운용의 '한화Japan REITs부동산 1(리츠-재간접)(C1)'로 58.07%의 수익률을 기록했다.

흥미로운 점은 1년 수익률 기준으로 부동산펀드 수익률 1위, 2위, 3위 모두 일본리츠재간접펀드인 것으로 나타났다. 이를 포함해 상위 15개 부동산펀드의 유형은 전부 해외부동산형이었다.

이에 대해 한 펀드애널리스트는 "일본 증시가 올랐기 때문"이라고 설명한다. 그에 따르면 일본주식형펀드의 1년 성과는 44.51%(평균)를 기록하고 있다. 특히 상위권을 차지한 펀드들의 성격을 살펴보면 부동산리츠가 많다.

부동산리츠는 일본 거래소에 상장돼 있는 상품으로, 결국 일본증시가 양적완화의 영향으로 상승하면서 함께 오른 것이 높은 수익률을 기록한 원인인 것으로 분석됐다.

국내부동산펀드 가운데 1년 수익률이 가장 높은 것은 KDB자산운용의 '산은건대사랑특별자산 2'로 8.25%의 수익률을 올린 것으로 나타났다. 반면 최근 1년 수익률이 가장 낮은 것은 골든브릿지자산운용의 '골든브릿지Wm경매부동산 1'로 -67.15%로 집계됐다.

◆ 부동산, 다른 투자방법은 없을까

부동산에 간접투자하기로 결심했다면 조금 더 기다려보는 것이 좋을 듯하다. 조만간 국내시장에서 거래될 예정인 합성ETF의 기초자산 중 하나가 바로 부동산이기 때문이다.

합성 ETF란 스왑(Swap)과 같은 파생기법을 사용해 기초지수를 추종하는 ETF이며, 기초지수를 구성하는 자산을 직접 보유하는 피지컬(Physical)ETF와 추종하는 방법이 다르다. 일반적으로는 기초자산 추종이 어려운 부동산, 채권, 해외상품 등이 합성ETF의 주요 기초자산이다.

증권전문가들에 따르면 우리나라에 등장할 합성ETF의 기초자산은 자본인 홍콩과 달리 실물이 될 가능성이 높다. 이러한 관점에서 보면 부동산과 채권지수 등이 기초자산이 될 가능성이 크다. 즉 합성ETF가 등장할 경우 더욱 다양한 부동산 관련 투자가 가능해진다는 걸 의미한다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제281호에 실린 기사입니다.