[투자의 맥] 철길따라 크는 '서울 서남권 거점'

투자의 맥 '지역 포커스' ⑤강서구

아직도 업체들이 뿌리는 ‘홍보 찌라시’에만 눈을 두고 있지 않는가. 협소한 시각으로 막연하게 부동산 투자를 시도하는 이들이 여전히 많다. 넓게 핵심 지역을 살펴보자. 대한민국 부동산 판도를 주도할 지역을 미리 알고, 그 지역을 섭렵한다면 투자의 '맥'을 짚을 수 있다. 지역부동산의 역사와 현재를 들여다보고 재테크 전망도 제시하는 '지역포커스'를 연재한다.

부동산시장 불황이 지속되면서 올 상반기엔 유망 택지지구 상가, 지식산업단지, 지방 토지 등이 인기를 끌었다. 하지만 하반기에도 이런 상품들이 투자 유망하다고 단정할 수는 없다. 제아무리 유망한 지역의 부동산이라고 해도 정책과 경기의 영향을 받는 데다 일시적으로 해당 지역에 공급이 쏟아질 경우 공실률 증가와 수익률 하락도 염두에 둬야 하기 때문이다. 이러한 측면에서 볼 때 서울 강서구는 각별히 유념하고 신중하게 접근해야 한다.

◆ 서남권의 경제성장 거점, 강서구 마곡지구

마곡지구는 강서구 마곡동과 가양동, 공항동, 내·외발산동 일대에 주거지역과 산업단지, 대규모 공원으로 조성되고 있다. 서울의 마지막 남은 대규모 미개발지역인데다 지하철 5호선과 9호선, 공항철도가 통과하는 서울 서부지역의 교통요충지다. 여기에 IT(정보기술), BT(생명공학기술), NT(나노기술) 등의 첨단 융합기술 R&D센터가 설립될 예정이다. 산업단지에는 30여개 기업이 계약을 완료했고, 7월에도 산업단지 투자설명회가 개최되는 등 기업유치 총력전이 펼쳐지고 있다. 박원순 서울시장의 부동산 개발정책에도 마곡지구는 구로G밸리와 함께 서남권의 경제 성장거점으로 육성될 예정이다.

마곡지구는 렌트주택 총 1만2030가구, 인구 3만3684명이 거주하는 자족도시로 조성된다. 올해부터 아파트가 순차적으로 입주하고, 임대형 소형 오피스텔 분양까지 가세하면서 업무지역뿐만 아니라 주거지역으로서도 핫한 곳이다. 주의할 점은 부동산시장이 침체되면서 당초 예상했던 개발계획이 원활하게 이뤄질지 미지수라는 점이다. 계획보다 지연되거나 수정될 가능성도 있어 투자에 신중을 기할 필요가 있다. 특히 여의도 접근성이 좋은 9호선 라인에는 소형주택 공급이 많기 때문에 경쟁상품인 소형 오피스텔이나 임대용 주택을 구입할 때 공실위험이 없는지 반드시 확인해야 한다.


 

서울 강서구 마곡지구. /사진제공=SH공사

◆ 강서구 주거지역은 지하철 5·9호선 따라 성장

렌트라이프 조사에 따르면 강서구는 아파트가 50%로 서울 평균 60%에 비해서는 비중이 다소 낮은 편이다. 반면 연립 다세대주택이 32%, 단독다가구주택이 18%를 차지하고 있다. 아파트는 주로 가양동, 염창동, 등촌동 일대에 포진돼 있고, 연립다세대는 화곡동에 집중돼 있다. 단독다가구 비중이 높은 곳은 단연 공항동으로 주택의 63%가 단독다가구다. 공항동의 경우 김포공항 때문에 건축물의 높이가 제한돼 있어 아파트처럼 고층 건물은 지을 수 없기 때문에 단독·다가구주택의 비중이 압도적으로 높다.

강서구에서 저렴하게 신혼집이나 중소형 아파트를 찾는다면 가양동, 등촌동, 염창동이 적합하다. 아파트는 가양동이 96%로 가장 높다. 방화동과 함께 택지지구로 개발돼 1990년대 초 도시개발 아파트가 들어선 지역이다. 가양동은 한강변과 가깝고 지하철 9호선 양천향교역, 가양역, 증미역이 통과해 교통여건이 편리하다. 서울에서 드물게 아파트 가격이 2억원 이하인 소형 아파트가 있어서 서민들이 거주하기 안성맞춤이다. 반면 등촌동과 염창동은 199년대 중반부터 2000년대 중반까지 입주한 아파트가 많다. 모두 지하철 9호선이 통과하는 지역으로 여의도까지 30분이면 닿을 수 있다.

화곡동은 아파트 비중이 높지는 않지만, 저층 주공아파트를 재건축해 지은 우장산롯데, 아이파크, 힐스테이트, 대림 등 1000여가구가 넘는 대규모 단지가 있다. 우장산 공원이 가깝고 2000년대 지어진 새 아파트에 대형 면적이 많은 것도 특징이다. 때문에 이곳은 강서구에서 가장 고가의 아파트들이 밀집돼 있다.

강서구에는 쾌적한 대형 아파트들이 많다. 더욱이 최근 강서구 아파트시장은 마곡지구 입주와 맞물리면서 약세를 보이고 있다. 특히 올 상반기 서울 아파트입주물량 총 2만3017가구 중 강서구의 입주물량이 9479가구로 가장 많다. 현재 집중적으로 입주하기 때문에 아파트 포함한 주변 주택시장에 큰 영향을 미치고 있다. 반면 실수요자들에게는 새로 입주하는 아파트와 2000년대 지어진 대형 아파트, 1990년대 지어진 소형 아파트까지 다양한 선택의 기회가 있다.

강서구의 주택시장은 지하철 5호선과 9호선 라인을 따라 주거지 분위기가 사뭇 다르다. 9호선이 통과하는 염창역-김포공항역 주변 등촌동, 가양동, 염창동은 아파트 중심으로 주거지가 형성돼 있는 반면, 5호선이 지나가는 까치산역-화곡역-김포공항역 주변은 다세대·다가구주택 등 비아파트 주택 비중이 전체 주택의 90%를 넘는다.

◆ 역세권 따라 선호도 갈려

지하철 9호선 주변은 2009년 6월 김포공항역-신논현역 구간이 전면 개통되면서 강남권 진입이 편리해지고, 2014년에는 9호선 2단계 신논현-종합운동장역 구간이 개통 예정으로 있어 최근 몇년간 수요자들의 관심이 집중된 곳이다. 대단지 아파트로 구성돼 있으면서 85㎡이하의 중소형 규모의 아파트가 80% 이상 되고, 특히 66㎡이하 소형 비중도 20% 이상 돼, 소형아파트 임대를 구하고자 하는 사람들의 선호도가 높다.

9호선 역세권 주변에서 도시형 생활주택 등 원룸주택 신축이 많은 곳은 가양역-강서구청4거리 주변이다. 이 지역은 여의도와 강남권 출퇴근 수요자들의 선호도가 높아 9호선 개통 이후 매물 부족현상이 있었으나 신축물량이 늘어나면서 원룸형 주택은 공실이 느는 추세다.

지하철 5호선 까치산역, 화곡역, 김포공항역 주변은 다세대, 다가구주택 밀집지역이다. 도시형 생활주택 건축 붐이 불면서 강서구는 2011년 다세대주택이 3000호 이상 이뤄져 공실이 늘고 있다. 특히 지하철 5호선과 2호선 환승이 가능한 까치산역 주변은 원룸형 다세대, 다가구주택 신축물량이 많아 임차인들이 새집을 구하기가 수월하다. 또 상대적으로 낡은 기존 주택은 임대료가 약세를 보이고 있다.

강서구 60㎡ 이하 연립, 다세대주택의 임대료는 보증금 2736만원에 월세 40만원으로 서울 평균인 보증금 3640만원, 월세 43만원에 비해 낮다. 보증금 1000만원일 때 월세도 47만원으로 서울 평균 52만원보다는 낮다. 따라서 투자자들은 임대료를 감안해서 투자해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제338호에 실린 기사입니다.