서울 강동구 고덕 1·2동, 명일2동, 상일동 일대 93만4730㎡ 규모 고덕택지지구는 재건축단지들로 가득하다. 시영아파트를 포함해 9개 단지 1만2850가구에 이른다. 이 중 재건축을 완료한 단지들과 고덕 2~7단지는 재건축 사업을 준비하거나 진행 중이다.


고덕지구 저층단지의 가장 큰 특징은 넓은 대지지분이다. 기존 용적률이 65~75%로 분양면적 대비 무상지분율이 120~145%에 달할 것으로 인근 공인중개업소 대표들은 예측했다.

이런 상황에서 서울시의 고덕택지지구 재건축 정비계획(안) 추진은 고덕주공에겐 더 없이 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 시가 직접 정비계획을 마련해 개발하는 만큼 사업추진속도가 다른 재건축 단지에 비해 빠를 전망이다.

여기에 녹지율이 높다는 점도 고덕지구의 인기 비결이다. 지구 내에 샘터공원(5만9752㎡), 방죽공원(8만7748㎡), 명일공원(64만9709㎡), 동명공원(9만9599㎡) 등이 있어 주거쾌적성이 뛰어나다. 고덕지구는 녹지율이 풍부해 3.3㎡당 9.9㎡의 녹지를 보유한 셈이다.

고덕지구 내에서도 가장 인기가 높은 지역은 고덕주공2·3단지다. 이들 단지가 주목을 받는 것은 고덕지구 내 다른 아파트에 비해 대지지분이 넓기 때문이다. 대지지분과 사업성은 비례한다.


고덕2단지는 현재 공사 중인 1단지를 제외하면 대지지분이 가장 넓다. 2단지 ▲36㎡(11평형)가 56.5㎡(17.14평) ▲42㎡(13평형)가 66.7㎡(20.2평) ▲52㎡(16평형)가 85㎡(25.7평) ▲59㎡(18평형)가 97.6㎡(29.5평)다. 2단지 다음으로 대지지분이 넓은 3단지는 ▲46㎡(14평형)가 65.3㎡(19.8평) ▲52㎡(16평형)가 76.6㎡(23.2평) ▲59㎡(18평형)가 87.7㎡(26.6평)다.

고덕주공5단지 59㎡(18평형)가 72.6㎡(22평), 6단지 59㎡(18평형)가 78.8㎡(23.9평), 7단지 59㎡(18평형)가 85㎡(25.7평)인 것에 비해 6~9㎡(2~4평)가량 넓다.

서울 강동구 고덕4단지 아파트. /사진=머니투데이 DB
서울 강동구 고덕4단지 아파트. /사진=머니투데이 DB

◆잠재력 갖춘 암사동

암사동은 41만㎡ 규모로 한강을 등졌다. 8호선 암사역 역세권으로 왕복 4차선 선사로 주변에는 버거킹, 중개업소, 식당, 빵집 등 근린시설이 있으며 이면도로에는 음식점, 술집, 유흥업소 등이 있다.

이면도로 뒤쪽으로는 대부분 빨간 벽돌의 다세대 주택이 밀집됐고 간혹 낡은 단독주택들이 빌라 숲 사이에 자리 잡은 모양새다. 상업지역에서 주거지역으로 넘어가는 경계를 제외하곤 대부분 평지와 완경사지로 이뤄졌고 주변에 대형 상업시설이나 큰 도로가 없어 환경 소음이 적다.


그러나 최근 암사동에는 잦은 건축공사로 동네가 시끄러워지는 추세다. 건물을 신축하는 곳이 늘고 있어서다. 강동구에는 길동을 비롯해 암사동, 천호동 등을 중심으로 다세대 주택들의 신축이 증가했다.

이 중 강동구 암사동은 앞으로 개발될 가능성이 높은 지역 중 하나다. 지난 2006년 11월 강동구청에서 발표한 '2015 강동구 장기발전종합계획'에 따르면 암사동 32만2917㎡ 규모 주거지역이 단계적으로 개발될 예정이다. 다만 신축주택이 늘면서 개발이 앞으로 더 늘어나기는 어려워 보인다.


하지만 암사동은 강동구에 남은 유일한 한강변 주거지역으로 기존 인프라가 잘 갖춰져 개발의 여지가 많은 곳이다. 한 업계전문가는 "젊은 층이라면 미리 좋은 주거지역을 선별해 지분이 큰 주택을 선택해도 좋다"고 조언했다.

◆뉴타운 개발이 아쉬운 천호동

천호동은 서울 동부권의 관문역할을 수행하면서 강동구 중심지로 급부상한 지역이다. 5·8호선 환승역인 천호역이 걸어서 10분 거리며 천호로, 광진교, 천호대교, 올림픽대로 등을 통해 서울 강남권과 도심권 접근이 수월하다.

동측으로 한강이 흐르고 구역 내 천호공원이 있어 주거쾌적성이 뛰어난 데다 강과 공원 조망까지 가능해 아파트 입주 시 높은 프리미엄이 형성될 것으로 기대된다. 또 천호·성내 균촉지구와 강일 택지개발지구 개발, 8호선 연장 등 주변 지역의 개발호재도 풍부하다.

강동구 천호동 453-19번지 일대에 위치한 천호뉴타운은 41만2000㎡ 규모로 총 6400가구가 들어설 예정이다. 이곳은 총 10개 사업구역(재개발1개, 주택재건축 9개)으로 이뤄졌다.

문제는 주택경기가 불황에 빠져들면서 뉴타운 개발 진행이 없다는 점이다. 특히 이들 구역 중 역세권에 있는 천호10구역은 입지여건이 가장 뛰어나다. 이 구역은 동측으로 한강이 흘러 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 예상된다.

또 구역이 평지로 이뤄져 있는 데다 조합원 수도 적어 사업성이 좋을 것으로 분석된다. 여기에 지하철 5·8호선 환승역인 천호역이 걸어서 3분 거리고 선사로, 광진교 등과 인접해 교통여건도 뛰어나다.

리얼투데이 선정 강동구 베스트5 아파트
래미안강동팰리스 ★★★★☆
롯데캐슬퍼스트 ★★★★☆
프라이어팰리스 ★★★★☆
고덕아이파크 ★★★★☆
고덕주공3단지 ★★★☆☆


☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제395호에 실린 기사입니다.