[2016 부동산 전망] 분양 뜨겁지만 내집 마련 '신중'

올 한해 부동산시장에 간만에 훈풍이 불었다. 일부 인기 지역에선 신규분양단지가 날개 돋친 듯 팔려나가는 가하면 정지됐던 재건축·재개발사업들이 다시 속도를 내는 등 외형적인 성과는 나쁘지 않다. 다만 이면에선 가계부채 폭증과 공급과잉 등 불안요소들도 함께 자라났다.

이런 이유로 부동산 전문가들 사이에서도 2016년 부동산 시장 전망이 엇갈리는 형국이다. <머니위크>는 부동산업계 최전선에 있는 건설사 실무진 10인을 선정, 이들에게 내년 분양시장과 내집 마련 적기 등에 대한 의견을 들어봤다.

◆ "올해와 같은 분양열기, 내년까지 간다"

실무진 대부분(70%)이 올해와 같은 분양열기가 내년까지 이어진다고 답했다. 미국의 금리인상과 정부의 대출 규제가 분명 악재로 작용하겠지만 전세난의 해결책이 사실상 요원한데다 정부가 당장 금리를 큰폭으로 인상하지는 못할 것이라는 분석에서다.

올해 공급물량의 입주시점이 도래하는 2017년까지 분양열기가 지속될 것이라는 시각도(30%) 적지 않았다. 2008년 금융위기 이후 주택구매를 미뤘던 실수요자가 많다는 점을 고려할 때 내후년까지는 충분하다는 것.

그러나 '내집 마련 적기'는 '내년 하반기 이후'라는 답변(60%)이 가장 많았다. 입주물량이 몰리는 2017년 이후 분양가는 물론 매맷값이 낮아질 가능성이 커 일단 불확실한 주택시장을 관망하면서 때를 기다릴 것을 조언했다.

올해 하반기(20%)와 내년 상반기(20%)라는 답변도 이유는 비슷했다. 분양 열기가 점차 사그라들면서 건설사들이 미분양을 고려해 우수한 물량을 내놓을 가능성이 높고 현재 분양가도 크게 높지 않다는 게 이들의 설명이다.

분양가 관련 질문에선 '적정하다(90%)'는 쪽으로 의견이 쏠렸다. 이들은 "분양가 상한제 폐지로 일부 강남 재건축 단지에서 고분양가 논란이 제기됐지만 그밖의 지역에선 인근시세나 원가율을 따져 분양가를 책정한다"고 입을 모았다.

'비싸다(10%)'는 의견의 실무진은 "오랜만에 찾아온 분양시장 호조에 건설사들이 '재건축 사업을 빨리 진행시켜야 한다'는 일념으로 조합원 분담금을 분양가에 포함시키는 추세"라며 "또한 인근 단지의 시세가 오르면서 덩달아 조합원들의 기대치도 높아졌다"고 말했다.

◆ "미분양, 증가하겠지만 우려할 수준 아냐"

올해 전국적으로 50만 가구의 분양 물량이 쏟아진 여파로 불거진 공급과잉 문제에 대해 우려를 표한 실무진이 많았다. 응답자의 30%가 '매우 우려 된다'고 답했고 '다소 걱정은 되지만 심각한 정도는 아니다'는 답변도 절반(50%)에 달했다.

한 실무진은 "현재 분양 열기가 이상하리만큼 과열돼 있다"면서 "밀어내기식 공급과 무리한 가격 책정으로 서울(강남·서초·송파)과 부산(해운대) 지역을 제외한 기타·지방 지역에서의 미분양 사태가 우려된다"고 내다봤다.

'걱정할 필요없다(20%)'는 다소 낙관적으로 답변한 실무진은 현재의 공급 과잉은 일시적인 현상으로 오는 2017년까지 신규 공공택지 공급이 제한되는 점을 고려할 때 현재의 공급 물량은 시장에서 충분히 소화할 만한 수준으로 예측했다.

미분양 물량 전망은 대부분 '증가할 것(80%)'이라는 의견을 내놨다. 미분양 증가의 이유로는 모두 공급과잉이 꼽혔으나 그 속도를 예측하는 실무진들의 시각은 조금씩 달랐다.

당분간 미분양이 증가세를 보이기는 하겠으나 점차 공급량이 줄면서 종국에는 감소세로 돌아설 것이라는 의견이 있었던 반면 금리인상이나 정부 규제 등의 외부 요인이 작용하면 금융위기 당시와 같은 미분양 대란이 재현될 수 있다는 의견도 있었다.

'유지(20%)'할 것으로 답한 실무진은 "지난 2~3년간 분양가가 급등하고, 공급이 과도하게 많았던 지역은 조정이 불가피할 것"이라면서도 "국지적 성향을 띠는 부동산의 특성상 공급이 부족했던 지역의 수요는 여전하다. 이는 시장의 정상화 수순으로 해석할 수 있다"고 말했다.

◆ "대출 규제 유연성 있게 도입해야"

'부동산 시장을 위해 정부가 내놓아야할 가장 시급한 정책'으로 '원리금 균등분할 상환의 연차별 단계 적용'을 많은 실무진(60%)이 택했다.

이들은 한 목소리로 "분양열기가 지속되는 한 투기수요는 대출규제와 크게 연관 없이 활동을 계속할 것이고 피해를 보는 것은 결국 실수요자"라면서 "이들의 피해를 최소화하기 위해서라도 당분간 대출규제 완화가 지속돼야 한다"고 강조했다.

이 밖에도 '전·월세난 대책(20%)', '재건축 초과이익 환수제 연장(10%)', '주택 공급량 조절 대책(10%)' 등의 의견도 나왔다. 

설문에 참여한 건설사(가나다순)

대림산업(마케팅부 분양팀) / 대우건설(주택사업본부 주택마케팅팀) / 롯데건설(주택사업본부 주택기획팀) / 삼성물산(주택사업부 주택분양팀) / SK건설(건축주택사업부 마케팅팀) / GS건설(건축부 건축기획팀) / 현대건설(건축사업부 주택마케팅팀) / 현대엔지니어링(건축사업본부 분양영업팀) / 현대산업개발(주택사업부 경영기획팀) / 한화건설(마케팅부 회계팀)