인구 세계 1위의 중국은 무엇이든 많다. 14억 인구 중 1%만 부자라고 가정해도 1400만명, 우리나라 인구의 약 4분의1이다. 이들이 최근 몇년 사이 한국 부동산을 집어삼키고 있다. 경제발전 과정에서 부호가 증가한 데다 자국 내 부동산규제가 강화되자 해외투자처를 넓히는 것. 그중 한국은 지리적으로 가깝고 선진국이라는 인식 때문에 중국인 투자자가 선호하는 곳이다.


양지영 리얼투데이 리서치센터실장(사진)은 <머니S>와의 인터뷰에서 “차이나머니가 한국 부동산에 위협을 가하고 있다”고 경고했다. 그는 한국에서 차이나머니가 급격하게 늘기 시작한 2010년 전후해 이런 문제점을 인식했다. 차이나머니의 가장 큰 문제는 집값 거품이다. 중국인들은 부동산가격이 아무리 높아도 매수를 망설이지 않을 뿐더러 부를 가져다준다고 믿는 숫자 ‘8’에 맞추기 위해 집값을 더 내기도 한다. 호주 시드니에서는 한 중국기업인이 집값으로 8888만8888.88호주달러(약 749억원)를 지불해 화제가 됐다. 집값 거품이 형성되면 자국 내 무주택자의 내집 마련은 어려워진다. 차이나머니의 부동산 공습, 어떻게 대비해야 할까.


양지영 리얼투데이 리서치센터실장. /사진제공=리얼투데이
양지영 리얼투데이 리서치센터실장. /사진제공=리얼투데이

◆비싸도 망설이지 않는 큰손, 부동산가격 거품 조장
-외국인투자가 부동산경기를 활성화시킨다고 보는 시각에 대해 어떻게 생각하나

우리 국민들은 ‘경기부양’이라고 하면 부동산시장을 떠올린다. 경제에서 아주 많은 비중을 차지하기 때문이다. 유동자금이 어마어마하게 들어가는 분야고 부동산경기가 살면 실제 경제 전체가 살아나기도 한다. 문제는 국내 투자자로만 시장을 움직이기엔 한계가 있다는 점이다. 2008년 글로벌 금융위기 후 부동산이 너무 오랜 기간 침체돼 정부가 부양책을 내놓고 규제를 완화해도 시장이 전혀 움직이지 않았다. 이런 상황에서 중국인이 등장했다. 알다시피 중국인은 글로벌경제의 가장 큰손이다. 미국과 캐나다는 물론 최근에는 뉴질랜드의 부동산시장마저 움직였다. 외국인투자를 유치한다는 건 한마디로 중국인투자를 유치한다는 뜻이다. 건설사나 분양시장 관련 업계에서는 차이나머니가 국내 부동산경기에 영향을 미치는 것으로 본다.

-부동산투자 이민제가 차이나머니를 끌어들인 효과와 그에 따른 부작용은 무엇인가


기본적으로 중국 부호들이 관심을 갖는 분야는 선진국으로의 이민과 자녀의 교육환경이다. 자국보다 좋은 나라로 이민가거나 자녀를 유학 보내는 분위기가 확산되는 가운데 한류열풍이 불면서 한국도 그 대상에 포함됐다. 부동산투자 이민제는 2010년 정부가 지정한 지역에 외국인이 5억~7억원 이상을 투자하면 거주자격이나 영주권을 주려고 도입한 제도인데 중국인이 국내 부동산에 투자할만한 직접적인 유인이 된다. 또한 투자이민제 혜택이 없는 서울 강남 등에 중국인투자가 느는 것은 매력적인 가격 때문이다. 국내에서는 부동산가격을 거품으로 보는 사람이 많지만 전세계적으로 볼 땐 매력이 있다. 홍콩이나 뉴욕에 비해 저평가됐고 가격상승 여력이 충분히 남아있다고 생각한다.

그러나 차이나머니의 가장 큰 문제는 시장가격 왜곡이다. 마음에 들면 가격을 높여서라도 사는 중국인의 성향과 막강한 자금력으로 이미 미국, 캐나다, 호주의 부동산가격이 폭등했다. 국내시장도 이런 문제가 드러나고 있다. 대표적인 차이나타운인 서울 대림동은 부동산가격 상승과 거품으로 임대료가 오르면서 원주민이 내쫓기는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 심각하다. 젠트리피케이션은 본래 도시개발 후 자본가가 모이는 현상을 뜻하는데 중국자본으로 인한 젠트리피케이션은 일대 시장상인에게 피해를 준다. 대림동은 임대료가 싸고 소액투자로 장사하기 좋은 동네였는데 부동산가격이 불안정해지니 기존 상인과 서민들이 들어올 수 없는 공간이 됐다. 가격조율이 불가능해 시장의 자율조정 기능도 마비됐다. 게다가 중국인 밀집지역은 국내상인이 꺼리거나 소외될 수밖에 없는데 그 이유는 커뮤니케이션이 어렵고 강력범죄가 많아져서다. 우리가 다문화를 받아들일 땐 혼란이 가중되는 상황을 예상하고 그에 대한 대비책을 마련한 후여야 한다.


◆영주권가격 인상 필요, 최후의 상황엔 ‘세금 징수’
-가장 시급하게 필요한 규제는 무엇인가

현재 투자이민제는 영주권을 받기가 너무 쉽다. 지역에 따라 투자금액이 다르지만 하한선이 5억원이나 7억원 수준으로 낮고 의무보유기간도 5년에 불과하다. 누구나 쉽게 돈으로 영주권을 살 수 있게끔 만들어졌다. 해외에서는 투자이민제의 부작용을 겪은 후 제도 자체를 폐지한 사례도 있다. 특히 중국인에게 영주권이 남발된 측면이 있는데 사실상 그들의 소속조차 파악이 어렵기 때문에 미국정부가 우려한 것처럼 테러까진 아니더라도 범죄가 늘어날 가능성이 있다. (미국은 2008년 전후 투자이민제 도입이 논의되다가 테러 우려로 무산됐다.)

따라서 정부는 보다 근본적인 문제, 이를테면 젠트리피케이션이나 범죄율 증가 등 눈에 직접 보이는 부분을 해결하려는 의지가 필요하다. 또한 외국인투자 유치에 앞서 주택공급의 위치나 기반시설, 임대주택의 다양화 등 여러 방법을 통해 국민이 살기 편한 도시를 만들어야 한다. 

공급과잉 문제의 경우 지역별로 검토해야 한다. 그 지역에 필요한 공급인지 지역특성에 맞는지 다양한 트렌드를 개발해야 한다. 이를테면 인천 영종도는 주거용으로는 메리트가 없지만 카지노 개발은 지역특성에 맞고 긍정적이라고 본다. 서울 강북은 녹지가 많으니 이를 활용한 주택을 짓는 것이 좋다. 투자이민제 지정지구가 됐다고 호텔공사를 남발하는 것도 규제해야 한다. 외국인투자를 유치할 수 있도록 개발한 후 외국자본을 유입하는 방향으로 가야 하는데 투자금부터 들여오려다 보니 문제점이 발생한다.

-외국인의 주택구입 시 세금 페널티를 부과하는 것이 국내 현실상 가능한가

어떤 규제든 시장 반응에 따라 단계적으로 실행해야 한다. 모든 규제를 한꺼번에 가할 수는 없다. 해외에서는 외국인의 주택구입에 차별적인 부동산세를 부과하기도 한다. 우리나라도 필요한 상황이라면 고려해야 한다. 지금 같은 경우는 투자금액 수준이나 영주권을 받은 후 부동산을 되파는 시기를 규제하고 그럼에도 투기가 기승을 부릴 땐 세금 징수도 필요하다고 본다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제459호에 실린 기사입니다.