[법률S토리] 부동산 세금, 많다? 적다?

부동산 거래엔 반드시 세금과 부대비용이 발생한다. 많은 세금과 부대비용을 줄일 수 있는 부동산세 관리전략을 알아보자. 부동산 취득세를 절감할 수 있는 방법은 제각각이다. 부동산 공동명의로 취득한 경우 취득세 절감은 없다. 다만 부동산 양도 시 양도소득세, 상속세, 토지에 대한 재산세는 절감 받을 수 있다. 주택을 부담보증여(주택가액 5억원, 전세보증금 3억원)한 경우 2억원은 증여 취득세율을, 3억원은 유상거래 취득세율을 적용받는다. 이는 증여가액을 낮추는 효과는 물론 취득세율 적용의 유불리도 점검할 필요가 있다.

상가 건물을 취득하면 건물에 유흥시설이 있는 경우 취득세 12%를 중과한다. 또 가족법인을 설립해 과밀억제권역내에서 부동산을 법인명의로 취득하는 경우 취득세를 8% 중과한다. 비사업용 토지 거래 시 절세전략은 올해 개정세법을 살펴보는 것부터 시작한다. 개정세법에서 부동산 양도 차익에 대한 양도소득세율은 6~38%(지방소득세제외)인데 비사업용 토지는 10% 추가세율이 더 붙는다.

여기에 지방소득세까지 고려하면 최고 52.8%에 달한다. 장기보유특별공제(10%~30%)는 개정세법 적용일인 올해 1월1일부터 소유한 것으로 소급적용했으나 2017년 개정세법안에는 소유권 이전일로 소급적용안이 국회소관위를 통과해 본회의 통과 예정이다. 일반적으로 비사업용 토지는 사업용 토지로 변경해 매각하는 경우가 많다. 원칙적으로 일정 기간 땅을 사업목적으로 사용하면 사업용토지로 보는데 그 요건은 양도일 직전 5년 중 3년을 초과해 상업용으로 사용하거나 양도일 직전 3년 중 2년을 초과해 사업용으로 사용한 경우, 토지소유기간의 60%를 초과해서 사업용으로 사용한 경우다.

근로소득과 사업소득금액(부동산 임대소득은제외)이 3700만원 이상인 경우 자경 기간에서 제외된다. 해당 토지를 실제 사업용 토지로 활용하는 방법이 있다. 건축물을 지어 2년 이상 보유해 매각하면 건폐면적의 5배(비도시지역10배)까지 사업용토지로 본다. 나대지는 건축허가만 받아도 되지만 농지나 임야는 전용허가를 얻은 후 진행해야 한다.
도시지역에서는 나대지를 주차장으로 운영하는 경우가 많은데 2년간 주차장으로 운영하면 비사업용토지에서 벗어

나지만 주차장 운영수입이 토지 공시지가의 3% 이상이어야 하고 지주 본인이 주차장 운영을 직접해야 사업용토지로 인정 받는다.

앞으로 부동산은 운영관리에 따른 수익 극대화와 비용절감에 포커스를 맞춰야 한다. 아무리 비싼 부동산을 소유해도 절반은 세금으로 내야 한다는 사실은 인정하고 비과세를 활용해 낮은 세율로 의사결정을 할 수 있도록 전문가와의 상담이 더욱 중요하다. 세금은 어떤 경우에도 사후에 보완할 수 없음을 명심해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제466호에 실린 기사입니다.