[법률S토리] 건물주-세입자 꼭 알아야 할 네가지

초저금리 시대를 맞아 수익형 부동산이 인기다. 수익형 부동산 투자에 성공하려면 월세가 꼬박꼬박 들어와야 하는데 월세가 밀리는 경우가 있다. 또 세입자 교체 시 권리금을 요구하는 경우도 있다. 월세와 권리금을 중심으로 수익형 부동산 투자 시 꼭 알아야 할 내용을 짚어봤다.

Q. 식당을 운영하는 세입자가 장사가 잘 안돼 보증금에서 월세를 공제해 달라고 임대인에게 요구했다. 임대인은 반드시 월세를 공제해줘야 할까.

A. 결론부터 말하면 세입자가 월세를 밀린 경우 반드시 보증금에서 공제할 필요는 없다. 임대인은 보증금에서 밀린 차임을 충당할 것인지 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 즉 보증금에서 월세를 공제하는 것은 임대인의 권리일 뿐 의무는 아니다. 만약 임대인이 세입자의 보증금 공제 요구를 거절하고 월세를 내라고 요구할 경우 세입자는 보증금이 있다는 이유만으로 이를 거절할 수 없다.

Q. 세입자 B씨는 4년 전 월세를 내지 않았고 임대인은 차일피일 밀린 월세의 지급독촉을 미루다 시간이 흘러버렸다. 임대인은 지금이라도 월세를 내라고 세입자에게 요구할 수 있을까.

A. 밀린 지 3년이 넘어간 월세는 세입자에게 독촉할 수 없다. 월세의 소멸시효가 3년이기 때문이다. 따라서 4년 전 밀린 월세를 세입자가 자진해서 내는 경우가 아니라면 임대인이 그 돈을 받기는 힘들다. 다만 임대인이 보증금을 가지고 있다면 ‘임대차가 종료할 때’ 밀린 월세를 공제한 다음 남은 보증금을 세입자에게 돌려줄 수 있다. 월세는 소멸시효가 이미 경과된 것이라도 무방하다.

/사진=이미지투데이

Q. 세입자 C씨는 임대기간 만료로 계약이 종료되자 임대인에게 건물명도를 요청하고 권리금도 달라고 요구했다. 임대인은 세입자에게 권리금을 줘야 할까.

개정 상가건물임대차보호법이 지난해 5월13일 공포돼 시행 중이다. 기존에는 권리금의 법적 근거가 없어 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임대인 스스로 세입자가 형성한 영업적 가치를 이용할 수 있었다. 반면 세입자는 새로운 장소에서 다시 시설비를 투자해야 하는 등 영업손실을 감수해야 하는 문제점이 있었다. 그러나 법개정으로 세입자는 권리금을 회수할 수 있다.

Q. 세입자 D씨는 월세를 3달째 내지 않았다. 임대인은 세입자에게 임대차계약해지를 알리는 내용증명을 발송했다.  세입자는 계약해지의 대가로 임대인에게 권리금 회수의 기회를 보장해 달라고 요구했다. 세입자는 권리금 보호를 받을 수 있을까.

A. 세입자가 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 보호를 받기 위해서는 월세가 석달 이상 밀리지 않아야 한다. 이를 테면 월세가 100만원인 경우 총 300만원의 월세가 연체되면 임대인은 임차인에게 권리금 회수의 기회를 보호해 주지 않아도 된다. 다만 첫 달에 60만원의 월세를 내고 두번째 달에 70만원의 월세를 낸 다음, 세번째 달에 80만원의 월세를 낸 경우라면 월세의 연체 총액은 90만원에 불과하므로 임대인은 세입자에게 권리금 회수 기회를 줘야 한다. 

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제468호에 실린 기사입니다.