/그래픽=김영찬 기자
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서울 시내에 연남동·을지로·서울대입구는 지명 대신 연트럴파크·힙지로·샤로수길 등 별칭으로 불린다. 적막감이 흐르던 서울의 골목길은 사람이 붐비는 골목으로 변했고 물건이 오가며 고용이 창출되고 경제가 활성화되는 생태 골목으로 변했다. 동네가 살아난 것이다.

2019년 국토교통부의 건축물 현황 통계를 보면 전국에 30년 이상의 노후 건축물은 동수 기준으로 37.8%에 이른다. 건축물 10개 중 약 4개는 30년이 넘었다. 주거용은 47%로 상업용 27% 비중과 비교했을 때 그 비중이 훨씬 높아 절반은 노후 건축물이다. 여기서 주거용 중 아파트의 비중이 약 60%이니 신규 아파트의 희소성이 얼마나 높은지 알 수 있다.


노후 건축물은 삶의 질을 크게 떨어뜨리고 안전 문제도 발생한다. 특히 일부 아파트에 수요가 집중되면서 주거용 건축물의 노후화는 집값 안정에 부정적인 요소다. 따라서 정부에서도 공공재개발과 공공재건축 외 소규모 정비사업과 도시재생 사업 등 주택 노후화 문제를 해결하기 위한 정책을 펼치고 있다.

상황이 이렇다 보니 최근 노후 건축물에 대한 관심이 높다. 저평가된 노후 건축물을 매입해서 리모델링 등을 통해 가치를 높이려는 계획이다. 특히 다주택자 위주로 대출과 세금 등 규제로 아파트 매입이 어려워 노후 건축물을 개조해 거주와 임대소득을 동시에 얻으려는 수요가 늘고 있다.


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노후 건축물 매입 시 유의점

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노후 건축물을 리모델링해 가치를 높이기로 결정했다면 매입부터 꼼꼼히 따져야 한다. 저평가된 건축물은 리모델링과 임대차 등이 가능한지 판단해야 한다.

먼저 입지를 따져봐야 한다. 거주나 임차하기에 적합한지 교통환경과 학군 및 대형마트·병원 등의 생활편의시설 등을 분석해야 한다. 특히 학군은 초·중·고·대학교에 따라 상가의 업종과 임대료가 달라질 수 있다.
[고수칼럼] 30년 넘은 노후주택, '똘똘한 한채' 투자 해볼까
다음으로 해당 건축물이 원하는 형태로 리모델링 가능한지 건축물대장과 토지이용계획확인원 등 서류 확인이 필요하다. 토지이용계획확인원은 해당 토지에서 가능한 활용 범위와 제한되는 사항을 확인할 수 있는 서류다.

용도지역·지구 항목에서 건축물의 면적과 층수 등의 규모와 허용 가능한 상업 시설의 용도가 결정되니 반드시 확인해야 한다. 건축물대장은 건축물의 용도가 무엇인지 또 불법건물은 아닌지 등이 상세히 기록됐다.


갑구의 건축물 구조와 연한 등을 확인해 리모델링이 가능한지 구조적인 부분을 확인하고 임대할 업종의 인·허가에 문제가 없을지 따져봐야 한다. 특히 불법건축물일 경우 불법 증축이나 용도변경 등이 을구에 기록되니 잊지 말고 확인하자.

투자비용과 향후 임대수익을 비교하는 경제성 분석도 필수다. 건축물 매입비용 5억원과 리모델링 비용 1억원이 지출되었다면 전체 6억원 대비해 4% 이상의 임대수익률이 가능한지 판단해야 한다.


총비용이 예산에서 가능한지 확인하고 주변 임대료 시세와 기타 비용(재산세·소득세·의료보험 비용 등)을 파악해서 세후 수익률로 판단한다. 최근에는 저금리로 임대수익률보다 대출이자율이 낮아 레버리지를 사용하는 것도 좋다.

마지막으로 리모델링에 투입되는 비용과 향후 임대료 개선 효과를 따져보자. 보통 리모델링은 벽에 깨끗하게 페인트칠을 하거나 문이나 간판을 바꾸는 등 외관 공사와 화장실·계단·복도·엘리베이터 설치·옥상 개조 등 내관 공사로 나뉜다. 입지에 따른 주변 상권과 비용 등을 종합적으로 검토해서 최소의 비용으로 최대의 결과물을 만들 수 있도록 합리적인 결정을 해야 한다.

예를 들어 상업시설로 상권이 우수하다면 주택을 용도변경해서 상가로 임대할 수 있고 대학가나 산업단지 인근으로 주택 임차에 유리하다면 반대로 상가를 주택으로 용도변경할 수 있다.

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건축물 용도변경 절차는

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용도변경 절차는 개인이 하기 어렵기 때문에 건축사 또는 리모델링 전문가의 도움을 받는 게 유리하다. 해당 건축물이 변경하려는 용도에 맞는 건축기준에 부합하는지, 기존 용도와 변경하려는 용도가 어떤 시설군에 속하는지 확인해서 신고사항인지 허가사항인지 알아야 한다. 또 건물을 실측하고 원하는 공간 디자인에 맞게 건축 설계도면을 작성한 후 설계 내용이 인·허가를 받을 수 있는지 확인한다.

도면이 완성됐다면 몇 군데 시공업체에 공사 견적을 받아 시공능력·평판·가격 등을 평가해서 업체를 선정하고 계약 후 시공한다. 공사를 완공하고 준공 서류를 관할 행정기관에 제출해서 사용승인을 받으면 끝이다.

리모델링이나 신축을 고민한다면 오는 6월 이후에 하는 것이 수익적인 면에서 유리하다. 정부의 공급 관련 정책 중 다중주택의 규모 완화 개정안이 6월16일부터 시행되기 때문이다. 지난해 5월 발표된 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’ 내용 중에는 공공이 주도해 공공임대주택을 공급한다는 내용 외에 다중주택의 건축 기준을 완화하는 민간 부분 규제 완화도 있다.

다중주택은 다수인이 장기간 거주할 수 있도록 한 주택으로 셰어하우스나 게스트하우스 등과 같은 형태를 가리킨다. 1인 가구 등을 위한 구조이다 보니 공동주택인 다가구주택 등과 비교했을 때 주차장 규제 면에서 다소 자유롭다. 반면 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계 330㎡ 이하로만 건축 가능한 부분이 있어 수익성이 떨어지는 단점이 있다.

정부는 도심 내 소형상가 등의 공실 증가에 따라 이를 다중주택으로 용도변경하기 쉽도록 규제를 풀어준다. 다중주택 허용 규모를 330㎡에서 660㎡로, 3개층에서 4개층(필로티 구조)으로 확대할 수 있어 기존 세대수 대비 2배까지 건축 가능하다. 따라서 1인 가구가 많은 지역이면 검토 후에 6월에 변경되는 법에 따라 진행하는 것이 유리하다.

노후화된 건축물을 매입한 후 리모델링하는 투자는 사전에 점검해야 할 절차나 항목이 많다. 차근차근 이해하며 투자에 나선다면 어려운 과정만큼 보람도 클 것이다.